Ist Online-Handel ein Werttreiber für Logistikimmobilien?

Durch eine kontinuierliche Entwicklung des Logistikmarktes mit Steigerungsraten von über 25 Prozent seit 2005 ist die Branche in den Focus von Investoren geraten. Logistik ist eine relativ junge Anlageklasse, obwohl Investitionen bereits Mitte der 90 er Jahre getätigt wurden. Spätestens ab 2008 hat sich die Assetklasse als Investmentprodukt etabliert und hat sich zu einer attraktiven Alternative zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien entwickelt.

Logistikimmobilien bieten bei einem niedrigen Leerstandsniveau stabile Cash-flows und sichern dem Anleger höhere Anfangsrenditen als andere Immobilien-Klassen. Der Abstand zu Büro- bzw. Einzelhandelsimmobilien liegt zwischen 1,75 Prozent und 2,5 Prozent. Logistikimmobilien werden in den vergangenen Jahren immer stärker nachgefragt. Attraktive Total-Returns (Gesamtrenditen), geringe Volatilitäten und Diversifizierungseffekte zur Risikoreduzierung in Portfolios haben gerade bei institutionellen Investoren mit hohem Anlagedruck wie Versicherungen, Versorgungswerken, Pensionskassen und Private Equity Fonds aus Deutschland, dem angelsächsischem Raum und Nordamerika die Nachfrage stark steigen lassen.

Während in den Jahren 2007 bis 2011 Logistikimmobilien einen Anteil von rund 7 Prozent am gewerblichen Transaktionsvolumen in Deutschland hatten, lag der Anteil in 2012 bereits bei 9 Prozent und stieg Anfang 2013 auf 10 Prozent. Diese Entwicklung lässt immer mehr Investoren über Logistikinvestments nachdenken bzw. realisieren, was inzwischen aufgrund begrenzter Produktverfügbarkeit zu deutlichen Preissteigerungen geführt hat. Für drittverwendungsfähige Logistikimmobilien mit attraktiver Vermietung an guten Standorten liegen die Renditen teilweise bereits unter 7 Prozent (siehe Tabelle) und haben somit wieder das Vorkrisenniveau von 2007 erreicht.

Die Dynamik der Logistikbranche ist ungebrochen: Fortschreitende Globalisierung, veränderte Kundenerwartungen – Stichwort "same-day-delivery" – sowie der Trend zum Onlinehandel führen zu einem tendenziell steigenden Bedarf an Lager- und Logistikflächen. Hieraus erwachsen neue Herausforderungen und Fragen für Investoren, Banken und Bewerter: Haben sich die Ansprüche an die Lage und Struktur der Objekte verändert und welches sind die wichtigsten Standortkriterien? Welche Auswirkungen hat der Boom im E-Commerce auf die Werthaltigkeit von Logistikimmobilien?

Fachgruppe „Logistikimmobilien“ der HypZert

Mit diesen Fragen hat die Fachgruppe „Logistikimmobilien“ der HypZert auseinandergesetzt und auf der Expo Real 2013 in München ihre 2. Auflage der Studie „Bewertung von Logistikimmobilien“ hierzu veröffentlicht. Die aus erfahreneren Gutachtern und Experten aus dem Logistikimmobilienmarkt zusammengesetzte Gruppe hat hierin Logistikmärkte und aktuelle Trends analysiert, Standort-, Grundstücks- und Gebäudeanforderungen dargelegt, Logistikarten beschrieben, Logistikimmobilien kategorisiert und die wichtigsten Parameter der Bewertung erläutert. Erstmals erfolgt in der Studie ein Blick auf weitere europäische Logistikmärkte. Zudem wurden Ausführungen zum Thema Brandschutz ergänzt. Integriert wurde ebenfalls ein Abschnitt zu Hochregallagern inklusive der beispielhaften Ableitung von Mietansätzen für die Bewertung. Sogenannte Typenblätter liefern eine übersichtliche Darstellung relevanter Kennzahlen für die unterschiedlichen Logistik-Objektarten. Eine Checkliste fasst die wichtigsten Prüfkriterien für die Bewertung zusammen.

Mega Trend E-Commerce

Das Internet hat den Einzelhandel und damit direkt die Logistikbranche revolutioniert. Allein 67 Mio. Web Nutzer in Deutschland und Menschen, die aufgrund einer gestiegenen Lebensalterszeit länger aktv und konsumfreudig sind, verbringen immer mehr Zeit im Web auf der Suche nach Informationen, Kommunikation und Kaufabschlüssen.

Und der Boom hört nicht auf. Seit Beginn der E-Commerce Ära im Jahr 1999 stieg der Umsatz in Deutschland allein von 1,25 Mrd. auf geschätzte 33,5 Mrd. EUR im Jahr 2013. Es wird weiterhin von Steigerungsraten von jährlich 20 Prozent und mehr ausgegangen. Begünstigt wird diese Entwicklung von mobilen Endgeräten und dem Siegeszug der Tablet PCs, mit denen immer mehr Menschen von unterwegs bestellen und für überproportionale Umsatzsteigerungen sorgen. Zudem spielen soziale Netzwerke wie Facebook oder Twitter mit ihren Empfehlungsfunktionen eine zunehmend wichtige Rolle für Online-Shops.

Die Weiterentwicklung des Multi-Channnel-E-Commerce zu Omnipräsenzen, wo der Kunde an dem Ort zum Shoppen aufgefordert wird, wo er sich gerade bewegt, unterstützt diesen Trend. Herausforderungen für die Logistikbranche ergeben sich zudem durch steigende Kundenerwartungen an eine schnellere oder zeitgenauere Belieferung der online bestellten Ware (Stichwort: „same-day-delivery“) oder Lieferung der bestellten Ware an unterschiedliche Orte wie z.B. Zuhause, am Arbeitsplatz, bei Abholstationen usw.). Große Auswirkungen auf logistische Abläufe hat das Retourenmanagement. Durch eine hohe Rückgabe-Quote von durchschnittlich 50 Prozent (bei Schuhen sogar 80 Prozent) werden umfangreiche Tätigkeiten erforderlich, die eine reibungslose Eingliederung der Ware in den Lagerbestand ermöglichen.

Die bisherige klassische Lieferkette über Zentrallager, Regionallager zum stationären Einzelhandel (B2B-Logistik) verändert sich zu Gunsten der Individuallogistik, wo der Kunde direkt durch KEP-Dienstleister vom Zentrallager aus beliefert wird (z.B. Amazon, Zalando u. ä.). Diese Individualisierung führt zu einem deutlichen Anstieg des Waren- und Paketaufkommens und erfordert erhebliche prozessuale Veränderungen in der Lieferkette (Supply-Chain), was wiederum Auswirkungen auf Logistikimmobilien-Konzepte und Standorte mit sich bringt.

Flächenbedarf und Standorte

Die Abwicklung des steigenden Anteil E-Commerce am Gesamteinzelhandelsvolumen erfordert allein in Deutschland bis 2017 rund 1,5 Mio. qm zusätzliche Logistikflächen. Die Online-Aufträge werden in sogenannten E-Fulfillment Centern abgewickelt, in denen neben der reinen Lagerung auch alle Zusatzleistungen wie z.B. Retourenemanagement, Marketing, Kommissionierung, Verpackung, Versand usw. durchgeführt werden. Zur Erfüllung aller Kundenwünsche und zur Vermeidung von Mehrfachsendungen muss überwiegend das gesamte Sortiment vorgehalten werden. Dies erfordert Hallengrößen von 60.000 bis über 100.000 qm Hallenfläche, was bei einer Grundstücksauslastung von 50 Prozent zu erforderlichen Grundstücksflächen von nicht selten mehr als 200.000 qm führt. Zusätzlich müssen noch nicht bebaute Flächen für mögliche Expansionen mit berücksichtigt werden. Der personalintensive Betrieb mit nicht selten zwischen 2.000 und 3.000 Mitarbeitern in einer Schicht bedingt zusätzliche Anforderungen an Grundstück und Standort.

Folgende Rahmenbedingungen sind wesentlich bei der Grundstückswahl

  • ausreichende Arbeitskräfte in der Region
  • starke Vernetzung des öffentlichen Nahverkehrs
  • gute Verkehrsanbindung und vor allem Autobahn(kreuz)nähe
  • Bereitschaft der Kommunen, Logistikansiedlungen zu unterstützen
  • Baugenehmigungen ohne wesentliche Lärmeinschränkungen im 24 Stunden/7 Tage Betrieb

Doch gerade in den bekannten TOP-Logistikregionen (siehe Karte) ist inzwischen die Flächenverfügbarkeit so gering, dass großflächige Neubauprojektentwicklungen nicht mehr realisiert werden konnten. Zudem ist an diesen Standorten auch die Verfügbarkeit qualifizierter Arbeitskräfte bereits eingeschränkt.

Zusätzlich limitierend wirken die gesetzlich verankerten Einschränkungen des bundesweiten Flächenverbrauchs, so dass es gerade in der Nähe der großen Ballungsräume kaum noch zur Ausweisung großflächiger Industriegebiete kommt. Zudem stehen Einwohner lärmintensiven Ansiedlungen immer kritischer gegenüber, so dass auch vermehrt mit Einschränkungen in der Nutzung zu rechnen ist.

Als Folge dieser Flächenknappheit dürften die Mieten dauerhaft stabil bis leicht steigend sein und somit die Nutzungsdauer von Logistikimmobilien wieder ansteigen lassen. Dies wirkt sich unmittelbar werterhöhend im Rahmen der Beleihungs- oder Marktwertermittlung aus. Ältere Immobilien mit entsprechenden Nutzungsgenehmigungen und ausreichender Gebäudequalität werden ebenfalls an Wert gewinnen und von dieser Entwicklung profitieren.

Größere Projektentwicklungen werden künftig außerhalb der TOP-Logistikstandorte, mit Entfernungen zur nächsten größeren Stadt von rund 40 km und an Standorten mit ausreichender Flächenverfügbarkeit und entsprechendem Arbeitskräftepotential realisiert. Logistikstandorte wie die Regionen Bielefeld, Münster/Osnabrück, das Sachsendreieck (Dresden, Halle/Leipzig, Chemnitz/Zwickau) sowie die Regionen Kassel und Erfurt eignen sich hierfür besonders.

Der mit dem E-Commerce verbundene starke Anstieg des Paketaufkommens von aktuell 2,6 Mrd. p.a. auf prognostiziert 4 Mrd. p.a. in 2025 erfordert neue Verteilnetze und eine Erhöhung der Kapazitäten von Paket- und Verteilzentren (Umschlag- bzw. Cross-Dock-Anlagen). Große KEP-Dienstleister wie DHL, Hermes u.a. realisieren gerade über 100 neue Immobilien in diesem Segment. Neben Verteilzentren in unmittelbarer Nähe der E-Fulfillment-Center werden weitere sogenannte Urban Hubs (3.000 bis 6.000 qm) als logistische Knotenpunkte zur Bündelung der innerstädtischen Warenverteilung benötigt. Da hierfür Baurecht in innerstädtischen Lagen nur noch schwer zu erreichen ist, werden ältere Immobilien wieder sehr begehrt.

Bisher galten Umschlagimmobilien als Spezialimmobilie und wurden nicht der Assetklasse „Logistikimmobilien“ zugerechnet. Hohe Mieten aufgrund eines enormen Flächenbedarfs im Verhältnis zur Hallengröße sowie die Ungewissheit der Nachvermietbarkeit bei ablaufenden Mietverträgen haben bisher zur Zurückhaltung von institutionellen Investoren geführt. Eine inzwischen höhere Transparenz im Bereich der Renditen und Mieten in Verbindung mit der prognostizierten Entwicklung des Online-Handels erhöht die Nachfrage nach diesem Hallentyp und somit die Drittverwendungsfähigkeit deutlich. Somit erfährt auch dieses Immobiliensegment eine Werterhöhung durch die Zunahme des Online-Handels.

Anforderungen an Grundstück und Gebäude

Logistikimmobilien (Distributionshallen), die unter dem Aspekt der Drittverwendungsfähigkeit und somit flexibel in der Nutzung errichtet wurden, erfüllen grundsätzlich auch die Voraussetzungen um den E-Commerce bzw. Online-Handel abzuwickeln.

Das manuelle Picking (Einsammeln) der bestellten Ware, der höhere Umfang an value add Dienstleistungen sowie die Abwicklung des Retourenmanagements erfordern eine deutlich höhere Anzahl an Mitarbeitern. Hierdurch:

  • steigt der Bedarf an PKW-Stellplätzen deutlich,
  • erhöhen sich die Anforderungen an den ÖPNV,
  • steigen die Ansprüche an Heizen und Kühlen sowie Tagelicht,
  • werden mehr Büro- und Sozialflächen als üblich benötigt
  • und erhöhen somit die bisher üblichen Anforderungen an eine drittverwendungsfähige Logistikimmobilie.

Zur optimalen Ausnutzung der Halle werden zwei oder drei Ebenen benötigt, was Hallenhöhen von 10 bis 14 m bedingt. Zudem werden größere Mezzanine-Flächen zur Abwicklung der Retouren benötigt. Diese Voraussetzungen können meist nur bei neuen Projektentwicklungen realisiert werden.

Online-Handel als Werttreiber für Logistikimmobilien

Neben einem seit Jahren kontinuierlich steigendem Logistikmarkt erfährt die Branche durch die enormen Zuwächse im E-Commerce einen zusätzlichen Schub. Eine gleichbleibende oder steigende Nachfrage wird bei eingeschränkter Flächenverfügbarkeit zu stabilen bzw. leicht steigenden Mieten führen und somit zur Wertsteigerung bzw. Wertstabilität von Logistikimmobilien beitragen. Ältere Immobilien in guten stadtnahen Lagen mit entsprechendem Baurecht werden an Bedeutung gewinnen und ebenfalls verstärkt nachgefragt sein.

Umschlagimmobilien (Cross-Dock-Anlagen) werden zu einem unverzichtbarem Bestandteil der Supply-Chain (Lieferkette) und sich von einer Spezialimmobilie möglicherweise zu einer Standard-Logistikimmobilie entwickeln. Die laufende Beobachtung der Marktentwicklungen und der Güterströme sowie die richtige Einschätzung der Standorte (Stichwort: Lage-Lage-Lage) wird trotz der enormen Entwicklungen im E-Commerce für Investoren, Banken und Gutachter eine dauerhafte Herausforderung bleiben.

Autor: Bodo Hollung MRICS ist Geschäftsführer der Realogis Real Estate GmbH, München und Mitglied der Fachgruppe „Logistikimmobilien“ der HypZert seit ihrer Gründung in 2009 sowie Dozent an der IREBS und ADI für das Fach „Logistikimmobilien“. Realogis Real Estate berät Projektentwickler, Bestandshalter und institutionelle Investoren beim Verkauf sowie Kauf von Logistikimmobilien.

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