17.08.2023 – Kategorie: Geschäftsstrategie, Logistik

CTP ernennt Alen Stosic zum neuen CFO für Deutschland

CTPQuelle: CTP Deutschland

CTP hat Alen Stosic zum 1. Juli 2023 zum neuen Chief Financial Officer für den deutschen Raum ernannt. Als CFO Germany soll Alen Stosic die Expansion des Projektentwicklers für Logistik- und Gewerbe-Immobilien voranbringen.

CTP Deutschland, Bestandshalter, Projektentwickler und Manager von Logistik-, Gewerbe- und Industrieimmobilien, hat mit Alen Stosic das deutsche Managementteam erweitert. Er wird im Laufe der Expansion von CTP auf dem deutschen Markt die Finanzprozesse managen, Haushaltspläne und Prognosen erstellen und spielt so eine essenzielle Rolle in der Umsetzung der Strategie.

Zuletzt war Alen Stosic neun Jahre in der Wirtschaftsprüfung bei Ernst & Young in Berlin, London und New York tätig. Zu seinen vergangenen Stationen zählen die Position als Leiter des Konzernrechnungswesens und Reportings bei Sirius Real Estate sowie als Head of Finance beim Orthopädietechnikhersteller Ottobock. Von 2014 bis 2017 war er außerdem als Dozent für das Fach Wirtschaftsprüfung und Rechnungswesen an der Technischen Universität Berlin tätig.

 CTP Group beim Wachstumskurs unterstützen

„Im Laufe meines Werdegangs konnte ich viele Erfahrungen und ein umfangreiches Know-how im Bereich der Finanzen und Immobilien sammeln. Nun freue ich mich darauf, diese in meiner neuen Position bei CTP einzubringen, das dynamische Team mit aufzubauen und weiterzuentwickeln sowie die CTP Group auf ihrem ambitionierten Wachstumskurs zu unterstützen“, erklärt Alen Stosic zu seiner neuen Position.

Alexander Hund, Managing Director Süd bei der CTP Group, ergänzt: „Als CFO bildet Alen Stosic eine wichtige Stütze unserer Strategie auf dem deutschen Markt. Er verfügt über tiefes internationales als auch nationales Branchenwissen und bringt wertvolle Führungserfahrung aus leitenden Stellen mit. Das ist wichtig, damit die Teams an einem Strang ziehen und wir sicher, agil und kraftvoll agieren können.“

Finanzergebnisse der CTP für das erste Halbjahr 2023

CTP N.V. verzeichnete im ersten Halbjahr 2023 Mieteinnahmen (netto) in Höhe von 26,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und ein flächenbereinigtes Mietwachstum von 7,5 Prozent. Dies ist hauptsächlich auf Indexierung und Reversion bei Neuverhandlungen und auslaufenden Mietverträgen zurückzuführen. Die vertraglich vereinbarten Einnahmen für die nächsten zwölf Monate beliefen sich zum 30. Juni 2023 auf 654 Millionen Euro.

Der erwartete Yield-on-Cost von CTP für die 1,8 Millionen Quadrameter im Bau befindlichen Projekte stieg von zehn Prozent zum Jahresende 2022 auf branchenführende 10,6 Prozent. Das Bestandsportfolio der Gruppe wuchs zum 30. Juni 2023 auf 11,0 Millionen qm Bruttomietfläche, während der Bruttoinventarwert um 8,2 Prozent auf 12,4 Milliarden Euro stieg. Der EPRA NTA je Aktie stieg um 7,4 Prozent auf 14,84 Euro. Das unternehmensspezifische bereinigte EPRA-Ergebnis stieg um 25,4 Prozent auf 158,1 Millionen Euro. Die unternehmensspezifische bereinigte EPRA-Aktienrendite von CTP belief sich auf 0,36 Euro und ist auf dem besten Weg, die CTP-Prognose von 0,72 Euro für 2023 zu erreichen. 

Die wichtigsten Finanzergebnisse der CTP für das erste Halbjahr 2023. (Grafik: CTP)

Starke Belebung der Vermietungsaktivitäten

Remon Vos, CEO der CTP Gruppe, kommentiert: „Wir haben im zweiten Quartal eine starke Belebung der Vermietungsaktivitäten erlebt und im Zeitraum erstes Halbjahr 2023 insgesamt 850.000 qm vermietet. Da die Nachfrage der Nutzer robust bleibt und das Angebot an neuen Industrie- und Logistikflächen abnimmt, bleiben die Leerstände niedrig. Das ermöglicht es uns, das Mietwachstum weiter voranzutreiben, wobei das Mietniveau der neuen Mietverträge, die wir in H1-2023 unterzeichnet haben, im Vergleich zu H1-2022 um 12 Prozent gestiegen ist.“

„Die geschäftsorientierte Region Mittel- und Osteuropa hat in den letzten Jahren ein starkes Wachstum verzeichnet und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren eine überdurchschnittliche Entwicklung aufweisen. Der Industrie- und Logistiksektor in dieser Region profitiert von strukturellen Nachfragetreibern, wie zum Beispiel der Professionalisierung der Lieferketten, des E-Commerce und der Nutzer, die versuchen, die Resilienz ihrer Lieferketten durch Nearshoring und Friendshoring zu verbessern, indem in Europa für Europa produziert wird, da die CEE-Region den besten Kostenstandort bietet.“

„Wir halten weiterhin, was wir versprechen: Der erwartete YoC unserer 1,8 Millionen qm Entwicklungsprojekte, die potenzielle Mieteinnahmen von 133 Millionen Euro haben, stieg auf 10,6 Prozent, und wir erwarten, dass sich dieser Wert im Laufe des Jahres dank sinkender Baukosten und höherer Mieten weiter verbessern wird. Unser branchenführender YoC und unsere rentable Pipeline sorgen auch weiterhin für positive Neubewertungen, da wir unsere Landbank mobilisieren, die wir zu attraktiven Preisen erwerben konnten“, so Vos weiter.

Anhaltend hohe Mietnachfrage dank breiter Mieterbasis

Im ersten Halbjahr 2023 unterzeichnete CTP Mietverträge für 850.000 qm mit vertraglich vereinbarten jährlichen Mieteinnahmen von 56 Millionen Euro und einer durchschnittlichen Monatsmiete pro qm von 5,47 Euro (H1-2022: 4,88 Euro). Nahezu zwei Drittel dieser Mietverträge wurden mit bestehenden Mietern abgeschlossen, was dem Geschäftsmodell von CTP entspricht, mit bestehenden Mietern in bestehenden Parks zu wachsen.

Zu den wichtigsten Mietverträgen gehörten eine Verlängerung von 54 000 qm mit TD Synnex, einem Distributor und Aggregator für IT-Ökosysteme. 52 000 qm mit Inventec, einem Unternehmen mit Hauptsitz in Taiwan, das Computer, Notebooks, Server und andere IoT-Geräte herstellt, und 28 000 qm mit einem deutschen Automobilhersteller, der elektrifizierte Antriebstechnologien entwickelt, alle in der Tschechischen Republik. 27.000 qm mit Titan X, einem globalen Anbieter von Kühlsystemen für Nutzfahrzeughersteller, 25.000 qm mit einem deutschen Entwickler und Dienstleister für erneuerbare Energien und 25.000 qm mit Trumpf Hüttinger, einem globalen Hersteller von Stromversorgungen für Plasmabeschichtungs-, Induktionserwärmungs- und Laseranregungsverfahren, alle in Polen. In Rumänien unterzeichnete CTP einen Mietvertrag über 21.000 qm mit Sport Time, dem Exklusivhändler von Nike für die gesamte Balkanregion.

Dank dieser Faktoren konnte CTP seinen durchschnittlichen Marktanteil in der Tschechischen Republik, Rumänien, Ungarn und der Slowakei von 27,8 Prozent zum Jahresende 2022 auf 28,0 Prozent in H1-2023 steigern und bleibt der größte Eigentümer von Industrie- und Logistikimmobilien in diesen Märkten. Auch in Serbien und Bulgarien ist die Gruppe Marktführer.

Mit über 1.000 Kunden verfügt CTP über eine breite und diversifizierte internationale Mieterbasis, die aus umsatzstarken Unternehmen mit hoher Bonität besteht. Die Mieter von CTP repräsentieren ein breites Spektrum an Branchen, darunter die verarbeitende Industrie, Hightech/IT, Automobilbranche, E-Commerce, Einzelhandel, Großhandel und Logistikdienstleister. Dieser Mieterstamm ist stark diversifiziert, wobei kein einzelner Mieter mehr als 2,5 Prozent der Jahresmiete ausmacht, was zu einem stabilen Einkommensstrom führt. Auf die 50 größten Mieter von CTP entfallen nur 33,3 Prozent der Mieteinnahmen, und die meisten von ihnen befinden sich in mehreren CTParks.

CTP generiert Cashflow mit starkem Portfolio

Die Auslastung des Unternehmens lag bei 93 Prozent, dieser leichte Rückgang im Vergleich zum 31. Dezember 2022 (94 Prozent) ist in erster Linie auf die Übergabe des CTPark Amsterdam City zurückzuführen. Die Kundenbindungsrate der Gruppe ist mit 92 Prozent (H1-2022: 91 Prozent) weiterhin hoch und beweist die Fähigkeit von CTP, langjährige Kundenbeziehungen zu nutzen. Der WAULT-Wert des Portfolios lag bei 6,5 Jahren (H1-2022: 6,4 Jahre) und entsprach damit der Zielvorgabe des Unternehmens von über sechs Jahren. Die Mieteinnahmen beliefen sich auf 280,4 Millionen Euro, ein absoluter Anstieg um 21,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auf vergleichbarer Basis stiegen die Mieteinnahmen um 7,5 Prozent, was vor allem auf die Indexierung und Reversion bei Neuverhandlungen und auslaufenden Mietverträgen zurückzuführen ist.

Die Gruppe hat Maßnahmen ergriffen, um die Verlagerung von Nebenkosten zu begrenzen, insbesondere in der Tschechischen Republik und in Deutschland, was zu einer Verbesserung des Verhältnisses zwischen Nettomieteinnahmen und Mieteinnahmen von 92 Prozent im H1-2022 auf 96 Prozent im H1-2023 führte. Folglich stiegen die Nettomieteinnahmen im Jahresvergleich um 26,8 Prozent. Ein zunehmender Anteil der Mieteinnahmen aus dem CTP-Investmentportfolio profitiert vom Inflationsschutz. Seit Ende 2019 enthalten alle neuen Mietverträge der Gruppe eine doppelte Indexierungsklausel, die die jährlichen Mieterhöhungen als den höheren der folgenden Werte berechnet: Eine feste Erhöhung von 1,5 Prozent bis 2,5 Prozent pro Jahr oder dem Verbraucherpreisindex.

Gewinnbringende Pipeline wächst

CTP setzte seine disziplinierten Investitionen in seine hochprofitable Pipeline fort. Im H1-2023 stellte die Gruppe 413.000 qm Bruttomietfläche fertig (H1-2022: 157.000 qm). Ohne den CTPark Amsterdam City, der während der Bauphase erworben wurde, wurden die Projekte mit einem YoC von 10,4 Prozent fertiggestellt. Sie sind zu 85 Prozent vermietet und werden vertraglich vereinbarte jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 16,0 Millionen Euro generieren, wobei weitere 2,6 Millionen Euro hinzukommen werden, wenn sie voll vermietet sind.

Die wichtigsten selbstgebauten Projekte im H1 waren: 51.000 qm im CTPark Vienna East in Österreich (voll vermietet an u.a. DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger), 47.000 qm im CTPark Warsaw South in Polen (vermietet an u.a. Fiege), 41.000 qm im CTPark Sofia West in Bulgarien (vermietet an Lidl) und 25.000 qm im CTPark Brno Líšeň (vermietet an u.a. Bufab, Stannah Stairlifts, Swiss Automotive Group und Dr. Max). Die Gruppe übergab auch den 120.000 qm großen innerstädtischen CTPark Amsterdam City, das erste mehrstöckige Logistikgebäude im XXL-Format in den Niederlanden. Der Park, einschließlich der 6-MWp-Photovoltaikanlage auf dem Dach, hat einen geschätzten Mietwert von 17 bis 18 Millionen Euro, der über der Zeichnungssumme liegt, und ist derzeit zu 25 Prozent (vor)vermietet.

Sinkende Baukosten in diesem Jahr

Während die durchschnittlichen Baukosten im Jahr 2022 bei rund 550 Euro pro Quadratmeter lagen, erwartet CTP, dass diese im Jahr 2023 auf unter 500 Euro pro Quadratmeter sinken werden, was zum Teil auf die hauseigenen Bau- und Beschaffungsteams von CTP zurückzuführen ist. Dieser Rückgang der Baukosten in Verbindung mit dem anhaltenden Mietwachstum, das durch die starke Mieternachfrage und den geringen Leerstand angetrieben wird, hat es CTP ermöglicht, sein YoC-Ziel für Neubauten auf 11 Prozent zu erhöhen, ein branchenführendes Niveau, das durch das einzigartige Parkmodell von CTP und das interne Bau- und Beschaffungs-Know-how unterstützt wird.

Ende H1-2023 hatte die Gruppe 1,8 Millionen Quadratmeter Gebäude im Bau mit einem potenziellen Mietertrag von 133 Millionen Euro und einer erwarteten Rendite von 10,6 Prozent. CTP kann auf eine lange Erfolgsbilanz zurückblicken, was nachhaltiges Wachstum durch mietergeführte Entwicklung in den bestehenden Parks angeht. 65 Prozent der im Bau befindlichen Projekte der Gruppe befinden sich in bestehenden Parks, während 28 Prozent in neuen Parks liegen, die das Potenzial haben, auf mehr als 100.000 qm Bruttomietfläche ausgebaut zu werden. Die für 2023 geplanten Auslieferungen sind zu 56 Prozent vorvermietet, und CTP geht davon aus, dass der Vorvermietungsgrad zum Zeitpunkt der Auslieferung bei 80-90 Prozent liegen wird, was der historischen Entwicklung entspricht. Da CTP in den meisten Märkten als Generalunternehmer auftritt, hat das Unternehmen die volle Kontrolle über den Prozess und den Zeitplan der Auslieferungen, was es dem Unternehmen ermöglicht, je nach Mieternachfrage schneller oder langsamer zu arbeiten und gleichzeitig den Mietern Flexibilität in Bezug auf die Gebäudeanforderungen zu bieten.

Die Landbank von CTP belief sich zum 30. Juni 2023 auf 20,7 Millionen qm (31. Dezember 2022: 20,3 Millionen qm), womit das Unternehmen sein Ziel von 20 Millionen qm Bruttomietfläche bis zum Ende des Jahrzehnts erreichen kann. Die Landbank blieb im Vergleich zum 31. Dezember 2022 in etwa stabil, wobei sich die Gruppe auf die Mobilisierung der bestehenden Landbank konzentrierte, um die Renditen zu maximieren, und gleichzeitig eine disziplinierte Kapitalallokation bei der Auffüllung der Landbank beibehielt. 62 Prozent der Landbank befinden sich in den bestehenden Parks von CTP, während 27 Prozent in oder angrenzend an neue Parks liegen, die das Potenzial haben, auf mehr als 100.000 qm zu wachsen. 19 Prozent der Landbank bestanden aus Optionen, während die restlichen 81 Prozent im Eigentum waren und entsprechend in der Bilanz ausgewiesen wurden.

Ausbau der Solarenergie-Investitionen läuft nach Plan

CTP ist mit seinem Expansionsplan für die Einführung von Photovoltaikanlagen im Laufe des Jahres 2023 auf Kurs. Bei durchschnittlichen Kosten von ca. 750.000 Euro pro MWp strebt die Gruppe für diese Investitionen einen YoC von 15 Prozent an.Die Nachhaltigkeitsbestrebungen von CTP gehen Hand in Hand mit der Tatsache, dass immer mehr Mieter Photovoltaikanlagen nachfragen, da sie ihnen i) eine verbesserte Energiesicherheit, ii) niedrigere Nutzungskosten, iii) die Einhaltung strengerer Vorschriften und/oder die Erfüllung der Anforderungen ihrer Kunden und iv) die Möglichkeit zur Erfüllung ihrer eigenen ESG-Ambitionen bieten.

Pipeline treibt Bewertungsergebnisse der CTP an

Die Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stieg von 10,1 Milliarden Euro zum 31. Dezember 2022 auf 11,0 Milliarden Euro zum 30. Juni 2023, was unter anderem auf die Übertragung abgeschlossener Projekte in Höhe von 406 Millionen Euro von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Entwicklung zu „IP“, ein Netto-Neubewertungsergebnis in Höhe von 252 Millionen Euro, Akquisitionen von stehenden Vermögenswerten in Höhe von 103 Millionen Euro und Akquisitionen von Grundstücken in Höhe von 50 Millionen Euro zurückzuführen ist. 

Die „IPuD“ stiegen um 4,6 Prozent auf 1,2 Milliarden Euro zum 30. Juni 2023, hauptsächlich aufgrund des Fortschritts bei den Entwicklungen, während die im Bau befindlichen Projekte von 1,7 Millionen qm Bruttomietfläche zum Jahresende 2022 auf 1,8 Millionen qm Bruttomietfläche zum Ende vom H1-2023 anstiegen. Die Kosten für die Fertigstellung der aktuellen Pipeline belaufen sich auf 676 Millionen Euro.

Wachstum des geschätzten Mietwerts

CTP erwartet ein weiteres positives Wachstum des geschätzten Mietwerts aufgrund der anhaltenden Mieternachfrage, die von den säkularen Wachstumsfaktoren in der CEE-Region positiv beeinflusst wird. Zumal das Mietniveau in CEE weiterhin erschwinglich bleibt, da es trotz des starken Wachstums von einem deutlich niedrigeren absoluten Niveau ausgeht als in den westeuropäischen Ländern.

Die Revisionsrendite stieg in der ersten Jahreshälfte um 30 Basispunkte, so dass sie von 6,8 Prozent zum 31. Dezember 2022 auf 7,1 Prozent zum 30. Juni 2023 anstieg.  Der Renditeanstieg wurde hauptsächlich von der Tschechischen Republik, der Slowakei und Ungarn getragen, während Länder wie Rumänien, Serbien und Bulgarien einen geringeren Renditeanstieg verzeichneten, da die Renditen in diesen Ländern bereits höher waren.

Die Bruttorendite des Portfolios lag am 30. Juni 2023 bei 6,6 Prozent. Mit den größeren Renditebewegungen in den westeuropäischen Märkten ist der Renditeunterschied zwischen CEE und westeuropäischer Logistik wieder auf den langfristigen Durchschnitt zurückgegangen. CTP geht davon aus, dass sich der Renditeunterschied aufgrund der höheren Wachstumserwartungen für die CEE-Region weiter verringern wird.

Robuste Bilanz und starke Liquiditätsposition

Im Einklang mit ihrem proaktiven und umsichtigen Ansatz profitiert die Gruppe von einer soliden Liquiditätsposition, um ihre Wachstumsambitionen zu finanzieren, mit festen Kosten für Schulden und einem konservativen Rückzahlungsprofil. Im zweiten Quartal 2023 stellte die Gruppe ihren anhaltend guten Zugang zum Bankkreditmarkt unter Beweis, indem sie im Mai die erste Tranche einer unbesicherten Anlage mit einer Laufzeit von fünf und sieben Jahren in Höhe von 280 Millionen Euro mit einem Konsortium internationaler Finanzinstitute zu festen Gesamtkosten von 4,7 Prozent unterzeichnete.

Der Markt für Bankkredite – sowohl besicherte als auch unbesicherte – ist nach wie vor attraktiver als der Anleihemarkt, wobei die Preisgestaltung die langfristig zuverlässigen und wachsenden Cashflows von CTP widerspiegelt. Die Liquiditätsposition der Gruppe belief sich pro forma für die im August unterzeichneten Fazilitäten auf 1,5 Milliarden Euro, bestehend aus 991 Millionen Euro an liquiden Mitteln und eines nicht in Anspruch genommenen revolvierenden Kredits von 500 Millionen Euro.

Ausblick der CTP auf die weitere Entwicklung

Die Vermietungsdynamik bleibt stark, mit einer robusten Nutzernachfrage, geringen Leerständen in den Märkten von CTP und einem abnehmenden Neuangebot, was zu einem anhaltenden Mietwachstum führt. CTP ist gut positioniert, um von diesen Trends zu profitieren. Die Pipeline der Gruppe ist hochprofitabel und mieterorientiert. Der YoC für die CTP-Pipeline stieg auf 10,6 Prozent, während das Ziel für neue Projekte bei 11 Prozent liegt, dank sinkender Baukosten und Mietwachstum. Die nächste Wachstumsphase ist eingebaut und finanziert, mit 1,8 Millionen Quadratmetern im Bau zum 30. Juni 2023 und dem Ziel, mindestens 1 Million Quadratmeter im Jahr 2023 zu realisieren – und mehr, wenn die Nachfrage robust bleibt.

Die solide Kapitalstruktur von CTP, die disziplinierte Finanzpolitik, der gute Zugang zu den Kreditmärkten, die branchenführende Landbank, die eigene Bauexpertise und die intensiven Beziehungen zu den Mietern ermöglichen es CTP, seine Ziele zu erreichen, wobei die Gruppe auf dem besten Weg ist, bis zum Ende des Jahrzehnts 20 Millionen Quadratmeter GLA und 1 Milliarde Euro Mieteinnahmen zu erzielen. Die Gruppe bestätigt ihre unternehmensspezifische bereinigte EPRA EPS-Prognose von 0,72 Euro für 2023.

CTP kündigt eine Zwischendividende von 0,25 Euro je Stammaktie an, was einer Steigerung von 14 Prozent gegenüber H1-2022 entspricht und eine Ausschüttung von 70 Prozent des unternehmensspezifischen bereinigten EPRA-EPS bedeutet, was im Einklang mit der Ausschüttungsquote der Gruppe von 70 Prozent bis 80 Prozent steht. Standardmäßig wird eine Aktiendividende ausgeschüttet, die Aktionäre können sich aber auch für eine Barauszahlung der Dividende entscheiden. (sg)

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