Logistik und E-Commerce: Neue Konzepte gefragt

Um dem Verbraucher größtmögliche Flexibilität und Schnelligkeit bieten zu können, verzeichnet der E-Commerce-Sektor einen zunehmenden Bedarf an Logistikimmobilien in den Städten. Doch so zahlreich die Ideen, so knapp sind die Flächen. Digitalisierung und E-Commerce bedingen neue Konzepte. Hier ist die Zusammenarbeit mehrerer Interessengruppen gefragt. Von Marius Schenkelberg

Logistikzentrum

Experten prognostizieren, dass im Jahr 2050 67 Prozent der dann voraussichtlich rund 9,3 Milliarden Menschen in Städten leben werden. Heute sind es etwas mehr als 55 Prozent. In Nordamerika leben bereits 82 Prozent urban. Diese Entwicklung wird auch die Nachfrage nach mobilem Warentransfer in den Städten erheblich steigern. Man schätzt, dass sich der mobile innerstädtische Warenumschlag bis 2030 von heute etwa 10 Billionen auf 17,4 Billionen Tonnen erhöht. 2050 werden es laut einer Studie 28,5 Billionen Tonnen sein.

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Quelle: Goodman

An dieser Entwicklung hat der E-Commerce-Sektor einen erheblichen Anteil. Im Jahr 2017 werden in der EU mehr als 600 Milliarden Euro jährlich online umgesetzt. Noch vor drei Jahren waren es rund 200 Milliarden Euro weniger. In einem Atemzug mit dem Begriff E-Commerce muss auch der Trend zur fortschreitenden Digitalisierung genannt werden. Das Internet of Things (IoT) ist in den vergangenen Jahren bereits in die Haushalte eingezogen. Dies ist jedoch erst die Spitze des digitalen Eisbergs, der sich unaufhaltsam nähert. Auch in Produktions- oder Logistikbetrieben sind IoT & Co. längst allgegenwärtig. Die Digitalisierung mit all ihren Möglichkeiten verändert die Art und Weise, wie Unternehmen produzieren, wie Verbraucher konsumieren und wie Händler ihre Güter verteilen. Der E-Commerce-Sektor treibt diese tiefgreifende Entwicklung mit neuen city-logistischen Prozessen voran: Konzepte wie Same Day Delivery (SDD) und Same Hour Delivery (SHD) sind nur zwei von vielen.

Flächenknappheit versus Verbraucheranspruch

Wer allein die futuristischen Pläne von Amazon betrachtet, die der US-Versandhändler in den vergangenen Jahren in regelmäßigen Abständen präsentiert hat, erhält eine Vorstellung davon, wie sehr die Branche nach Innovationen strebt – von mobilen Drohnenstationen auf Zügen über Zeppeline als Warenumschlagsplatz bis zu Logistikzentren unter Wasser. Auch wenn nicht alle Ansätze konkret sind, sondern eher als innovative Denkansätze verstanden werden wollen – sie resultieren aus einem grundlegenden Konflikt: Flächenknappheit in urbanen Zentren versus Verbraucheranspruch. Hinzu kommt der „grüne Faktor“. Die aktuellen Trends und Lösungsansätze führen auf der einen Seite zu einem erhöhten Lieferaufkommen (bedingt durch den gestiegenen Konsum), auf der anderen Seite verstärken sie das Umweltbewusstsein in der Bevölkerung, die zunehmende Emissionen und Verkehrslärm nicht akzeptiert. Die City-Logistik braucht also innovative Lösungen, die beiden Seiten gerecht werden.

Die Ankläger beklagen sich

Betrachten wir den angesprochenen Konflikt und die daraus entstehenden Lösungsansätze genauer. Fakt ist: E-Commerce ist der größte Treiber für erhöhten Logistik-Traffic in Städten. Das hat in erster Linie auch negative Auswirkungen wie Verkehrsstau, allgemeinen Lärm und zunehmende Umweltverschmutzung. Viele Städte – unter anderem Paris, Kopenhagen und Gent – reagieren mit verkehrsregulierenden Maßnahmen, etwa, indem sie den Zugang für die Logistik zeitlich beschränken, Ladezonen einrichten, Konsolidierungszentren errichten oder Fahrzeuge je nach Emissionsgrad und Treibstoffart verbieten. Gleichzeitig werden die Konsumenten immer anspruchsvoller, und sie geben diesen Anspruch auch an die Betreiber von Logistikimmobilien beziehungsweise -infrastrukturen weiter. Die Konsumenten legen zunehmend Wert auf Flexibilität: Wir wollen ortsunabhängig bestellen, erwarten eine immense Liefergeschwindigkeit und dabei selbstverständlich faire, wettbewerbsfähige Preise. Ortsunabhängigkeit ist neuerdings auch das Stichwort für den Lieferort. Unter anderem werden Konzepte geprüft und getestet, dem Besteller das Paket direkt in den Kofferraum seines PKWs zu liefern.

Die Folge aus dem Umweltbewusstsein und entsprechenden Restriktionen ist jedoch, dass dadurch die Ansprüche der Konsumenten an Flexibilität, Schnelligkeit und Ortsunabhängigkeit nicht mehr bedient werden können. Kurios: Die Ankläger auf der einen sind identisch mit den Anklägern auf der anderen Seite – ohne dass sie es merken würden. Ergo erfordert diese zwiespältige Situation neue Denkweisen und die Zusammenarbeit aller Beteiligten. Nicht umsonst beschäftigt beispielsweise der Logistikkonzern Goodman in Kontinentaleuropa ein eigenes Team, das sich ausschließlich mit dem Thema City-Logistik beschäftigt. Das Thema ist schlicht zu komplex; es gibt nicht die eine Antwort, wie ein Urban-Logistics-Konzept am besten aussehen sollte. Doch was macht das Thema letztlich so schwierig?

Kein Gespräch unter Freunden

Die Herausforderung beginnt mit der Masse an Stakeholdern, die es an einem Tisch zu versammeln gilt, unter anderem Einzelhändler, Logistikunternehmen, Zulieferer, Immobilienentwickler und öffentliche Auftraggeber. Lässt man die Schwierigkeit, alle an den besagten Tisch zu bekommen, zunächst außer Acht, wäre das grundlegende Problem eine stark fragmentierte Konversation. Nur wenige (voraussichtlich sogar niemand) hätten eine allumfassende Sicht auf das Thema. Vielmehr wäre jeder zunächst in seiner Sichtweise gefangen. Daraus ergibt sich eine Vielzahl von zu besprechenden Details, die das Gespräch über städtische Logistikkonzepte beeinflussen würden: von der Landverfügbarkeit über den Aufbau der jeweiligen Stadt bis hin zu spezifischen lokalen Begebenheiten. Sind genügend Flächen vorhanden? Welche Bedenken haben die Bürger, wie stehen sie zur angedachten Modernisierung? Als Nächstes kämen die Innovatoren zu Wort, also jene, die mit neuen Technologien wie Drohnen, Automatisierungslösungen, Konzepten der künstlichen Intelligenz (KI), neuen Pick-up-Entwicklungen usw. aufwarten und deren unabdinglichen Einsatz anpreisen würden. Und last, but not least der Nutzer des Logistikzentrums selbst. Auch hier unterscheiden sich je nach „Typ“ die Interessen. Ein Handelsunternehmen hat andere Anforderungen als ein Paketdienst, ein Automobilkonzern andere als der Warenhändler. Betrachten wir unter diesen Voraussetzungen allein deren Anforderungen an die sogenannte „letzte Meile“ – die Konsensfindung ist umso schwieriger, je heterogener die Nutzerlandschaft sich darstellt.

Wachstum durch Veränderung

Diese und ähnliche Erfahrungen macht Goodman schon seit vielen Jahren. Im E-Commerce-Bereich gehört der Immobilienkonzern zu den ersten Entwicklern und Verwaltern von Logistikimmobilien für Kunden aus dem E-Commerce-Sektor. Beispielsweise entwickelte Goodman 2006 die erste Amazon-Logistikimmobilie in Europa. Weltweit hat das Unternehmen seitdem mehr als eine Million Quadratmeter für Amazon zur Verfügung gestellt. Mittlerweile sind viele namhafte E-Commerce-Marken hinzugekommen, unter anderem Zalando, Radial (ebay Enterprise), Home24, JD.com und CDiscount. Zwischen 2006 und 2017 hat Goodman in Europa mehr als 2,5 Millionen Quadratmeter E-Commerce-Fläche entwickelt. Und die Entwicklung neuer städtischer Vertriebszentren für E-Commerce-Unternehmen schreitet stetig voran.

Doch auch Goodman musste reagieren. Speziell in den vergangenen fünf Jahren hat der Konzern die Entwicklung im Bereich der gewerblichen Immobilien analysiert. Christof Prange, Head of Business Development bei Goodman, resümiert: „Die wesentlichen Veränderungen sind getrieben vom Wandel des Konsumverhaltens und von dem damit verbundenen Wachstum des E-Commerce-Sektors. Die rasanten technologischen Entwicklungen, die Zunahme an Automatisierungslösungen und Weiterentwicklungen der künstlichen Intelligenz haben Verhaltensänderungen sowohl bei Unternehmen als auch unter den Verbrauchern hervorgebracht. Da sich der E-Commerce weiterentwickelt, Flächen an strategisch wichtigen Standorten in der Stadt jedoch kaum verfügbar sind, wächst die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Logistikeinrichtungen in erstklassigen Lagen.“

"Gateway-City-Strategie"

Goodman hat darauf mit seiner „Gateway-City-Strategie“ reagiert. Die Idee: den eigenen Kunden helfen, deren Kunden in strategisch günstig gelegenen Städten – sogenannten Gateway Citys – zu erreichen beziehungsweise zu bedienen. Im Rahmen dieser Strategie setzt Goodman auch sein „Asset Rotations Program“ fort und investiert den Erlös aus dem Verkauf von Vermögenswerten in die Entwicklung moderner Logistikimmobilien. Goodman-Kunden erhalten dadurch bevorzugt Immobilien in der Nähe großer städtischer Bevölkerungsgruppen.

Mehrstufige Logistikkonzepte

Die Logistik im Bereich E-Commerce muss heute vor allem eines sein: schnell. Aus dieser Anforderung sind erst Konzepte wie Same Day- oder gar Same Hour Delivery“ entstanden. Noch vor wenigen Jahren reichte dazu ein großes Fulfilment-Center außerhalb der Stadt aus. Heute nicht mehr. Aus diesem Grund rät Goodman E-Commerce-Anbietern zu mehrstufigen Logistikkonzepten mit unterschiedlichen Gebäudetypen: also neben Fulfilment-Centern auch Sortierzentren, Verteilzentralen an den Stadträndern (Urban Distribution Center), Zustellstationen in den Städten (Last-Mile-Immobilie) und Rückgabezentren in der Stadt zu installieren. Deren Lage, Größe, Form usw. sind abhängig von den Aktivitäten, für die das Gebäude genutzt wird. Die Konzeption der Last-Mile-Immobilie hängt davon ab, was in der Innenstadt möglich und vorhanden ist. In Paris beispielsweise wurden unterirdische Parkplätze in Logistikimmobilien für die letzte Meile umfunktioniert. Goodman arbeitet aktuell für verschiedene E-Commerce-Kunden an Konzepten für innerstädtische Logistikimmobilien.

City-Logistik boomt

Die Nachfrage nach innerstädtischen Lagen ist in den letzten Jahren exponentiell gestiegen. Die City-Logistik boomt. Flächenknappheit, E-Commerce und Digitalisierung – all diese Faktoren bedingen, dass sich die City-Logistik mit modernen Konzepten weiterentwickeln muss. Es gilt, viele Parteien an einen Tisch zu bringen, Kompromisse zu finden, Lösungen zu suchen, innovativ und gleichzeitig grün zu denken. Nicht einfach, aber machbar. Roboter, die in Warenlagern Regale ein- und ausräumen? Drohnen, die vom LKW an die Haustür fliegen? Pakete direkt in den Kofferraum liefern lassen? Ansätze, die vielen von uns heute noch übertrieben erscheinen mögen, in einigen Jahren aber Normalität sein könnten. Sie sind heute Fiktion, morgen aber bereits Alltag – so wie die ersten Autos heute schon autonom einparken und unsere Smartphones wissen, wie viele Schritte wir morgen gehen sollten, um unser Gewicht zu halten. Hätte uns das jemand vor zehn Jahren gesagt …

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