Logistikimmobilien: Flächenumsatz der deutschen Top-Standorte steigt auf Rekordhöhe

• Laut dem neuen Marktbericht von Realogis stellen 40 Mietvertragsabschlüsse mehr als die Hälfte des Umsatzes bei der Gesamtfläche.
• Big-Boxes und Einzel- oder Teilflächen sind derzeit am stärksten gefragt.
• Branchenranking: Logistik/Spedition führt vor Handel. Produktion/Industrie verdoppelt ihren Anteil.

Der von den Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz der acht deutschen Top-Standorte für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks hat im abgelaufenen Halbjahr 2022 sein bisher höchstes Ergebnis erzielt. Laut des Marktberichts von Realogis – der Immobilienberatung für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks – sind an den Top-Standorten Berlin, Hamburg, Ruhrgebiet, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München insgesamt 2.001.800 m² Fläche vermietet worden. Das sind 8,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum mit 1,8 Millionen m². „Mit über zwei Millionen neu vermieteten Quadratmetern ist das abgelaufene Halbjahr neuer Spitzenreiter beim Flächenumsatz seit 2017. Es übertrifft den 5-Jahresschnitt von aktuell 1,6 Millionen m² um deutliche 28,6 Prozent“, berichtet Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

Berlin auf Platz eins im Markt für Logistikimmobilien

Insbesondere der Berliner Markt, beflügelt durch den Tesla-Abschluss über 327.000 m² im ersten Quartal, trägt zu dem starken Halbjahresergebnis. Dies lag bei 785.300 m², was einem Wachstum von 39,2 Prozent entspricht. Im Vorjahreszeitraum war Berlin noch viertplatziert und gewinnt von allen Top-Standorten mit plus 23,5 Prozentpunkten am deutlichsten an Bedeutung. Laut der Daten von Realogis hat es noch nie zuvor einen einzelnen Teilmarkt gegeben, der einen so hohen Anteil am Umsatz der Top-8 auf sich vereint hat. Den zuvor höchsten Einzelanteil wies im ersten Halbjahr 2019 das Ruhrgebiet mit 25,9 Prozent beziehungsweise 347.177 m² auf. Berlin liegt aktuell noch einmal knapp 13 Prozentpunkte darüber.

Auf dem aktuell zweiten Rang befindet sich das Ruhrgebiet mit einem Anteil von 13,2 Prozent und einem Umsatz in Höhe von 264.200 m². Damit liegen zwischen dem ersten und zweiten Rang eine Differenz über 500.000 m². Also etwa so viel wie die aktuellen Ränge zwei und drei zusammen umgesetzt haben. Den dritten Platz belegt Hamburg mit einem Anteil von 12,5 Prozent und 250.000 m². Im ersten Halbjahr 2021 lag es bei 320.000 m² beziehungsweise 17,4 Prozent. Viertplatziert ist der Frankfurter Markt mit 182.900 m², beziehungsweise einem Anteil von 9,1 Prozent (H1 2021: 309.000 m² beziehungsweise 16,8 Prozent), der im Vergleich der Teilmärkte im abgelaufenen Halbjahr am deutlichsten an Bedeutung (minus 7,7 Prozentpunkte) verliert.

Die weitere Rangfolge im Markt für Logistikimmobilien

Auf dem fünften Platz rangiert der Stuttgarter Mark mit 153.000 m², kommend vom letzten Rang in H1 2021 mit 124.000 m² beziehungsweise 6,7 Prozent. Neben Berlin ist Stuttgart der einzige Markt, der nicht an anteiligem Umsatz einbüßt, sondern auf 7,6 Prozent zulegen kann (+0,9 Prozentpunkte). Es folgen Köln mit 129.200 m² beziehungsweise 6,5 Prozent (H1 2021: 195.000 m² beziehungsweise 10,6 Prozent), Düsseldorf mit 126.100 m² beziehungsweise 6,3 Prozent (H1 2021: 163.000 m² beziehungsweise 8,9 Prozent) und München mit 111.100 m² beziehungsweise 5,6 Prozent (H1 2021: 149.800 m² beziehungsweise 8,1 Prozent).

„Die 40 größten Abschlüsse akkumulieren rund 1,1 Millionen m² und damit rund 54 Prozent des Gesamtflächenumsatzes der Top-8 Standorte“, erklärt Adriano Borgia, Geschäftsführer der Realogis für die Standorte Frankfurt und Stuttgart. Mehr als die Hälfte aller Top-40 Abschlüsse sind von der Branche Logistik/ Spedition gezeichnet worden (21 Abschlüsse). Mit 26 von 40 Abschlüssen finden die meisten Neuvermietungen in Neubauimmobilien statt.

Big-Boxes und Solitäre am stärksten gefragt

Das abgelaufene Halbjahr ist von Flächenumsatz in Big-Box-Logistikimmobilien (Objekte, die nicht in Gewerbeparks verortet sind und logistisch genutzt werden sowie eine Hallenfläche von 10.000 m² übersteigen, eine Höhe ab 10 m und einen Büroanteil geringer 20 Prozent aufweisen) oder einzelnen beziehungsweise freistehenden Objekten geprägt. Zusammengerechnet liegt der Anteil der Big-Boxes an den Top-8 am bei 43,7 Prozent beziehungsweise 874.600 m². Den größten Anteil stellt hier Berlin, mit 24 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 20,9 Prozent und dem Ruhrgebiet mit 19,6 Prozent.

Anmietungen in Objekten, die weder Big-Box oder Gewerbeparks zuzuschreiben sind, kommen auf 42,9 Prozent beziehungsweise 859.200 m². Den größten Anteil stellt erneut Berlin mit 60,1 Prozent, gefolgt von Stuttgart mit 12,2 Prozent und dem Ruhrgebiet mit 9,7 Prozent. Klassische Gewerbeparks kommen auf 13,4 Prozent beziehungsweise 268.000 m². Am stärksten beigetragen hat hier Frankfurt mit 29,7 Prozent, gefolgt von Berlin mit 22 Prozent und Hamburg mit 21,5 Prozent.

Erstmals Auswertung nach Eigennutzer oder Fremdnutzer

Die überwiegende Mehrheit der Abschlüsse des vergangenen Halbjahres entfällt auf Objekte, die nicht im Eigentum der Nutzer standen (Fremdnutzer) mit einem Anteil von 73,3 Prozent beziehungsweise insgesamt rund 1,5 Millionen m². Den stärksten Beitrag liefern Berlin mit 26,7 Prozent, das Ruhrgebiet mit 18 Prozent und Frankfurt mit 12,5 Prozent. Eigennutzer kommen auf 527.700 m² beziehungsweise 26,4 Prozent. Auch hier hat Berlin den höchsten Beitrag mit 74,5 Prozent fallen 3 von 4 umgesetzten Quadratmetern durch Eigennutzer der Top-8 allein auf den Berliner Markt. Es folgen Hamburg mit 15,2 Prozent und Köln mit 7,4 Prozent.

Branchenranking: Spedition/Logistik führt vor Handel

Die führende Branche der Top-8-Standorte der deutschen Industrie- und Logistikimmobilien im abgelaufenen Halbjahr ist Logistik/Spedition mit 801.100 m², bereits im ersten Halbjahr 2021 mit 738.820 m² (+8,4 Prozent) auf Rang 1. Logistik/ Spedition war in der Hälfte der Top-Märkte die führende Branche (Hamburg, Köln, Ruhrgebiet, Frankfurt). Den größten Beitrag leistet das Ruhrgebiet mit 23,7 Prozent, gefolgt von Hamburg (18,4 Prozent) und Berlin (17,1 Prozent). Zu den Top-Abschlüssen zwischen Januar und Juni 2022 in dieser Kategorie zählen ITG mit 50.000 m² (Ruhrgebiet), B+S über 39.500 m² (Frankfurt), Schnellecke über 30.800 m² sowie Hammer GmbH & Co. KG über 30.000 m² (Köln).

Auf dem zweiten Rang liegt der Handel, der im ersten Halbjahr für ein Flächenvolumen von 597.900 m² beziehungsweise 29,9 Prozent aller Top-8-Standorte verantwortlich ist (H1 2021: 711.950 m², absolut minus 16 Prozent). Mit Düsseldorf und Stuttgart ist die Branche Handel die führende Branche in zwei von acht Top-Märkten. Bei der Analyse innerhalb zwischen klassischem Handel und E-Commerce kommt der klassische Handel auf 330.400 m² beziehungsweise 55,3 Prozent. Der E-Commerce erreicht 267.500 m² beziehungsweise 44,7 Prozent. Zu den Top-Abschlüssen zählen im klassischen Handel REWE mit 35.000 m² (Stuttgart), Lidl mit 32.738 m² (Berlin), Lidl mit 26.310 m² (Berlin) und Rexel mit 26.000 m² (Frankfurt). Die größten E-Commerce Abschlüsse sind von Picnic über 32.000 m² (Berlin) und E. Breuninger GmbH & Co. KG (Stuttgart) über 22.282 m² gezeichnet worden.

Industrie und Produktion auf drittem Rang bei Logistikimmobilien

Drittplatziert im Branchenranking ist aktuell Industrie/ Produktion, die an allen Top-8-Standorten 500.700 m² beziehungsweise 25 Prozent der Gesamtflächen absorbiert. Im ersten Halbjahr 2021 lag diese bei 245.690 m² beziehungsweise 13,4 Prozent. Sie legt von allen Branchen am deutlichsten sowohl absolut als auch relativ an Bedeutung zu. Absolut bei der Verdoppelung des Umsatzes, relativ bei plus 11,6 Prozentpunkte Anteil am Umsatz von H1 2022. Den größten Beitrag liefert Berlin mit insgesamt 379.400 m², aufgrund des Tesla-Abschlusses mit 327.000 m². Zu den weiteren Top-Abschlüssen zählen ein Pharmaunternehmen mit 11.000 m² (München) und Robert Bosch GmbH mit 10.525 m² in Stuttgart. Auf dem letzten Rang befindet sich die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 5,1 Prozent beziehungsweise 102.100 m².

Dynamische Entwicklung der Spitzenmiete in allen Top-8 Märkten

Laut der aktuellen Analyse von Realogis entwickelt sich die Spitzenmiete in allen Top-8 Märkten weiter dynamisch. „Mit Ausnahme von Stuttgart steigen in allen Märkten die Spitzenmietpreise. Insbesondere der deutliche Preisanstieg der Logistikmärkte in NRW ist auffällig“, sagt Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. Düsseldorf verzeichnet eine Preissteigerung von  plus 18,9 Prozent, Köln von plus 17,1 Prozent und das Ruhrgebiet von plus 6,6 Prozent. Am teuersten ist weiterhin der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt München. Dort ist die Spitzenmiete mit 8,50 Euro/m² um 5,9 Prozent gestiegen und hat erstmals die 9-Euro-Marke erreicht. Der Großteil der Top-8 verteilt sich zwischen 7 und 8 Euro/m², nur Köln und das Ruhrgebiet sind günstiger.

Auf dem zweiten Platz liegt weiterhin Berlin mit 7,90 Euro/m² (plus 5,3 Prozent; H1 2021: 7,50 Euro/m²). Auf dem dritten Platz steht der Top-Standort Hamburg mit 7,50 Euro/m² (H1 2021: 6,30 Euro/m²), der mit plus 19 Prozent die deutlichste Verteuerung von allen Top-Märkten aufweist. Auf dem vierten Rang folgen Stuttgart und Frankfurt mit je 7,30 Euro/m². Stuttgart ist unverändert zum Vorjahreswert H1 2021, in Frankfurt hat Realogis mit 7,00 Euro/m² eine Verteuerung von plus 4,3 Prozent verzeichnet. Es folgt Düsseldorf mit 7,25 Euro/m² auf dem fünften Rang (H1 2021: 6,10 Euro/m², plus 18,9 Prozent Preisanstieg). Köln mit 6,85 Euro/m² (H1 2021: 5,85 Euro/m², plus 17,1 Prozent) sowie das Ruhrgebiet mit 5,65 Euro/m² (H1 2021: 5,30 Euro/m², +6,6 Prozent) sind weiterhin im Vergleich die günstigen Top-Standorte, wenngleich die Tendenz deutlich steigend ist.

Realogis: Beratung und Vermittlung von Industrie- und Logistikimmobilien

Die Realogis Unternehmensgruppe ist spezialisiert auf die Beratung und Vermittlung von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken. 2005 gegründet, kennt die eigentümergeführte und krisensichere Unternehmensgruppe den deutschen Markt. 2021 erzielte Realogis einen Umsatz von knapp 1,3 Millionen qm vermittelter Nutzfläche im Vermietungssegment. Zu den Kompetenzen der über 70 Immobilienprofis zählen die Vermittlung von bonitätsstarken Mietern von Immobilien im Bestand und Neubau sowie die Unterstützung von Investoren bei Immobilienanlagen und der Projektentwicklung von Greenfields und Brownfields. Außerdem der Service rund um die Grundstückssuche oder -veräußerung sowie die Erarbeitung und Umsetzung von ganzheitlichen Immobilienstrategien. (sg)

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