Logistikimmobilien für den E-Commerce: Maßgeschneiderte Neuentwicklungen zu flexiblen Mietbedingungen

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Logistikimmobilien für den E-Commerce: Maßgeschneiderte Neuentwicklungen zu flexiblen Mietbedingungen

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Viele Start-ups ebenso wie etablierte Unternehmen, die das Internet als ihren wichtigsten Vertriebskanal nutzen, stehen vor der Frage, wie sie ihre Logistikkapazitäten strukturieren und verwalten sollen. Die Branchengrößen Amazon und Zalando gehen dabei einen Weg, der auch für andere Marktteilnehmer Vorteile bringen kann. Sie beauftragen einen externen Partner mit der Immobilienentwicklung und mieten anschließend das fertige Logistikzentrum. Auf diese Weise sichern sie sich Flexibilität für die Zukunft.

von Jordan Corynen

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Jede Immobilienentwicklung beginnt mit der Standortfrage. Zalando zum Beispiel wird im September die zweite Einheit eines 134.000 Quadratmeter großen Logistikzentrums im Regiopark Mönchengladbach beziehen. In direkter Nachbarschaft befinden sich weitere Modehändler und Textilhersteller wie Primark oder Esprit. Sie alle nutzen vom Standort aus das weitverzweigte Autobahnnetz am Niederrhein und die Möglichkeit zu einer internationalen Logistik bis in die Benelux-Staaten und Frankreich. Außerdem sind in der Region die notwendigen Arbeitskräfte verfügbar. Auch diesen Punkt gilt es zu bedenken. Zalando hat sich den begehrten Standort in Zusammenarbeit mit dem Immobilienkonzern Goodman gesichert, der als Entwickler, Investor und Verwalter des Logistikzentrums fungiert. Neben der Standortsondierung gehören unter anderem die gemeinsame Entwicklung eines spezifischen Immobiliendesigns, die Organisation von Baugenehmigungen, die Abwicklung der gesamten Finanzierung sowie das spätere Anlagenmanagement zu den Aufgaben des Projektpartners.

Besonderheiten im Onlinehandel

Bei der Entwicklung von Logistikimmobilien für den E-Commerce haben sich in den letzten Jahren gewisse Standards herausgebildet, die vor allem für die großen Fulfillment-Zentren zutreffen. Eine Hallenhöhe von beispielsweise rund zwölf Metern erlaubt die Lagerung eines breiten Warensortiments, da die verfügbare Lagerfläche auch in der Höhe optimal genutzt wird. Gleichzeitig sind diese beispielhaften zwölf Meter ein immobilientechnisches Maximum, das mit konventionellen Brandschutzmaßnahmen noch abgedeckt werden kann. Eng verbunden mit dem Onlinehandel ist auch das Retourenmanagement, das sich auf speziellen Zwischengeschossflächen besonders effizient abwickeln lässt. Diese beanspruchen nicht selten 10 bis 20 Prozent der gesamten Lagerfläche, sind aber auch für weitere Aufgaben im E-Commerce-Zentrum sinnvoll. Da in Immobilien für den Onlinehandel in der Regel mehr Mitarbeiter beschäftigt werden als in anderen Branchen, wird dieser Aspekt in der Entwicklung besonders berücksichtigt. Dies betrifft die Einrichtung von Sozial- und Pausenräumen ebenso wie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. In Kooperation mit den Städten und Kommunen lassen sich meist gute Lösungen finden, wenn es zum Beispiel um die Organisation neuer Bushaltestellen vor der Immobilie geht. Parkplätze für PKW und Fahrräder werden ohnehin bereitgestellt.

Entwickeln lassen und mieten

Ist der benötigte Standort einmal gefunden und das Design des Logistikzentrums besprochen, geht es um die Finanzierung des Projekts. Da Immobilienkonzerne wie Goodman langfristig Eigentümer der Objekte bleiben, übernehmen sie auch die Finanzierung und vermieten die fertigen Immobilien anschließend an die Onlinehändler. Dieses Modell bietet gerade E-Commerce-Unternehmen den Vorteil, dass sie kein eigenes Kapital an die Immobilienentwicklung binden und stattdessen weiter in ihre Geschäftsstruktur investieren können. Der Möbelhändler Home24 zum Beispiel lässt sich aktuell in Ludwigsfelde bei Berlin ein neues, 35.000 Quadratmeter großes Logistikzentrum errichten. Das Investitionsvolumen für diese Neuentwicklung beträgt über 23 Millionen Euro. Vor dem Hintergrund des starken Wachstums von Home24 lag es nahe, für die Immobilienlösung einen Partner zu wählen, der die Entwicklung und Investition gleichermaßen übernehmen kann. Am Beispiel des Möbelhändlers wird eine weitere Besonderheit von E-Commerce-Unternehmen deutlich: Häufig muss es mit der Immobilienentwicklung schnell gehen. Das neue Logistikzentrum in Ludwigsfelde soll innerhalb von sechs Monaten fertiggestellt sein.

Autor: Jordan Corynen ist Goodman Director Germany. In seiner Funktion ist er verantwortlich für das gesamte Management und die Geschäftsentwicklung in Deutschland. Im August 2004 begann Jordan Corynen in der Brüsseler Niederlassung seine Laufbahn bei Goodman, bevor er 2005 nach Deutschland wechselte. Im November 2010 wurde er zum Head of Business Development für den deutschen Markt ernannt. Vor seiner Zeit bei Goodman war Jordan Corynen für zwei Jahre in der Banken- und Finanzabteilung der internationalen Kanzlei Allen and Overy tätig. Jordan Corynen ist Belgier und spricht fließend Deutsch, Englisch, Französisch und Niederländisch. Er hat Masterabschlüsse in Jura der Universitäten Antwerpen und Heidelberg.

Dieser Beitrag erschien erstmals im e-commerce Magazin 06/2014

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