Logistikimmobilien: Neuer Bericht zur aktuellen Marktlage in Deutschland

• LIP Invest hat jetzt den Marktbericht „Logistikimmobilien Deutschland“ für das erste Quartal 2022 veröffentlicht.
• Die Bruttoanfangsrenditen steigen demnach erstmals seit der Wirtschaftskrise 2008/2009.
• Logistikimmobilien sind weiterhin zweitstärkste Assetklasse. Die Lieferwege über die neue Seidenstraße sortieren sich derzeit neu.

LIP Invest, Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, hat den quartalsweise erscheinenden Marktbericht „LIP up to date – Logistikimmobilien Deutschland“ veröffentlicht. Der Bericht zeigt Entwicklungen der stark nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien. Neben einem Rückblick auf das erste Quartal 2022 gibt dieser auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das 2. Quartal 2022. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.

Marktüberblick über Logistikimmobilien im ersten Quartal 2022

Logistikimmobilien haben in den ersten drei Monaten des Jahres ihren 2. Platz unter den Assetklassen des Gewerbeimmobilienmarktes gefestigt. Mit einem starken Jahresauftakt am Investmentmarkt und einer anhaltend hohen Flächennachfrage setzt der Logistikimmobilienmarkt seinen Höhenflug unvermindert fort.

Darüber hinaus hat der Ukraine-Krieg spürbare Auswirkungen auf die Lieferwege. Die Züge über die Neue Seidenstraße hatten sich in den letzten Jahren als Alternative zu Luft- und Seefracht etabliert. Auf den Routen durch Russland sind die Verkehre nun stark zurückgegangen. Der Südkorridor über Kasachstan und die Türkei wird vermehrt als Alternativverbindung genutzt. Insgesamt wird auf der Neuen Seidenstraße am Ausbau weiterer Routen gearbeitet.

Logistikimmobilien: Erschwerte Planbarkeit der Baukosten

In der Logistikimmobilien- Branche sind die Auswirkungen im Bereich der Neubauten zu spüren: „In der Vergangenheit profitierte die Branche von gut kalkulierbaren und planbaren Zeiten. Die stabilen Preise konnten von Generalunternehmer an den Projektentwickler und letztendlich an den Endinvestor weitergegeben werden. Aufgrund der aktuellen Situation verändern sich die Baukosten sehr schnell und erschweren die Planbarkeit. Generalunternehmer gehen nun vermehrt dazu über, Gleitklauseln zu vereinbaren und die Konditionen analog dem Baukostenindex anzupassen. Dies führt teilweise dazu, dass auch die Mieten für Neubauten an den Baukostenindex gekoppelt werden“, sagt Natalie Weber, Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest.

Die Renditen befinden sich erstmals seit der Wirtschaftskrise 2008/2009 im Aufwärtstrend: Im ersten Quartal 2022 verzeichneten die Bruttoanfangsrenditen einen Anstieg auf 3,50 Prozent. Grund hierfür ist ein verändertes Marktumfeld durch stark gestiegene Zinsen und den Ukraine-Krieg. LIP Invest geht auch im weiteren Jahresverlauf von einer leicht steigenden Tendenz aus, da die tatsächlichen Auswirkungen auf Kapitalmarktseite erst mit einer gewissen Verzögerung am Immobilienmarkt ankommen.

Investmentmarkt für Logistikimmobilien

Mit einem Transaktionsvolumen von 4,2 Milliarden Euro startete der Investmentmarkt mit einem starken Zeichen in das Jahr 2022. Für das anhaltend große Interesse der Anleger an Logistikimmobilieninvestments spricht die erneut hohe Umsatzmarke mit Einzeldeals, wenn gleich Portfoliotransaktionen und Unternehmensübernahmen den Großteil der Investments im 1. Quartal ausmachten. Darunter fällt beispielsweise die Übernahme der Mehrheitsanteile an der VIB Vermögen mit einem Volumen von über 500 Millionen Euro.

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Markt für Logistikimmobiliem. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. Der Jahresauftakt gestaltet sich tendenziell etwas ruhiger, sodass LIP im 1. Quartal Objekte mit einem Volumen von rund 600 Millionen Euro zum Kauf angeboten wurden. Logistikdienstleister waren erneut die überwiegende Nutzergruppe der am Markt verfügbaren Logistikimmobilien. 

Nahezu drei Viertel der im 1. Quartal angebotenen Objekte waren Neubauten. Die Neubautätigkeit fällt mit 1,2 Millionen Quadratmeter weiterhin hoch aus. Der Anteil der Neubauten am gesamten Flächenumsatz liegt bei etwa 60 Prozent und übersteigt den Vorjahreszeitraum um etwa 18 Prozent. Im Februar fand beispielsweise der Baustart für die ersten drei von zehn geplanten Logistikimmobilien im Louis-Krages-Logistikpark Bremen statt. Projektentwickler Mileway plant hier mehr als 100.000 Quadratmeter Logistikfläche.

Flächenumsatz über dem langjährigen Durchschnitt

Der Flächenumsatz liegt mit 2,0 Millionen umgesetzten Quadratmeter deutlich über dem langjährigen Durchschnitt. Die Vermietung von rund 62.000 Quadratmeter an die Airbus-Tochter Satair im Erdgeschoss der zweistöckigen Four-Parx-Logistikimmobilie „Mach 2“ zählt zu den größten Abschlüssen im ersten Quartal. Vor dem Hintergrund des Ukraine-Krieges sowie der anhaltenden Lieferschwierigkeiten wird die Nachfrage nach Logistikflächen auch im weiteren Jahresverlauf hoch bleiben. 

Ausblick auf die weitere Marktentwicklung

Können Gründächer CO2 binden und auf diese Weise einen effektiven Beitrag zum Klimaschutz leisten? Dieser Frage geht eine Forschungsgruppe der Technischen Universität Braunschweig mit einer umfangreichen Messstudie auf dem 71.000 Quadratmeter großen Dach unserer Logistikimmobilie in Obernburg nach. Hier bieten sich der wissenschaftlichen Arbeitsgruppe neue Forschungsmöglichkeiten. Die Messstudie ist zunächst auf den Zeitraum eines Jahres angelegt, damit saisonale Schwankungen aufgrund von Wetter- und Vegetationszyklen abgebildet werden können. Ein positives Ergebnis der Studie würde die Bedeutung von Gründächern auf Logistikimmobilien als wirkungsvollen Beitrag zum Klimaschutz nochmals unterstreichen.

Die LIP Invest GmbH ist Anbieter von Immobilien-Spezialfonds in der Assetklasse Logistikimmobilien. Mit insgesamt vier Fonds bietet LIP institutionellen Investoren Zugang zu der attraktiven Assetklasse. Allein in den letzten drei Jahren haben sich über 50 institutionelle Anleger mit rund 950 Millionen Euro an den LIP Logistikimmobilien-Fonds beteiligt. Bei einem Investitionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro besteht das LIP Portfolio aus über 50 Objekten mit einer Gesamtmietfläche von 1,1 Millionen Quadratmetern bei Mieteinnahmen von über 60 Millionen Euro. (sg)

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