Light Industrial: Warum diese Logistiklösung in Zukunft unabdingbar wird

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Stockende Lieferketten, doch Kunden erwarten einen hohen Service. Wie lässt sich das in Einklang bringen? Neue Logistikimmobilien-Konzepte sind gefragt.

Auch knapp drei Jahre nach Beginn der Corona-Pandemie sind die weltweiten Lieferketten alles andere als intakt. Die Gründe: Rohstoff- oder Kapazitätsknappheiten in der Fertigung und immer wieder Verzögerungen, etwa durch Lockdowns. Gleichzeitig sind Online-Händler darauf angewiesen, im Konkurrenzkampf, Produktpalette und Servicequalität zu erhöhen, und lange Lieferengpässe um jeden Preis zu vermeiden. Eine mögliche Lösung könnte Light Industrial sein: So viele Güter wie möglich vor Ort produzieren. Das steht auch mit dem wachsenden Nachhaltigkeitsbewusstsein einer jüngeren Käufergenerationen in Einklang.

Logistik und Light Industrial wachsen zusammen

Diese Herausforderungen betreffen Händler, Produzenten ­sowie Branchenvertreter, die nicht nur produzieren, sondern auch selbst liefern. Zwar ist jeder eingesparte Strecken-Kilometer auf aufgrund der regionalen Produktion ein Gewinn für Umwelt und Budget. Doch weder Händlern noch Städten ist geholfen, wenn zwischen Produktion und Kundenbelieferung unnötige Strecken zurückgelegt werden müssen.

Moderne Gewerbeareale werden deswegen so entwickelt, dass die Bereiche Light Industrial, damit ist eine Lärm- und Emissionenarme Produktion gemeint, und Logistik immer enger miteinander verzahnt werden. Dafür eignen sich mittelgroße, stadtnahe Areale, meist in Form moderner Gewerbeparks. Die Verbindung scheinbar gegensätzlicher Flächentypen bietet nicht nur Vorteile für E-Commerce-Unternehmen, sondern auch anderen Unternehmen am Standort. So können Händler beispielsweise die Möglichkeiten eines benachbarten Fertigungsbetriebs nutzen oder es siedeln sich Logistikdienstleister an, deren Schwerpunkt gut zum lokalen Branchencluster von Händlern und Produzenten passt.

Zwischen Autobahn und Stadt

Allerdings hängt es sehr vom passenden Standort, ob das Konzept aufgeht: Moderne Gewerbeparks bieten nur dann Mehrwerte, wenn sie sowohl kurze Wege in die Innenstadt, zu Endkunden, als auch gute Autobahn- und effiziente Überlandanbindung ermöglichen. Dann funktionieren heimische Lieferketten reibungslos. Aus diesem Grund entstehen Gewerbeparks nicht auf der grünen Wiese, sondern als Brownfield-Redevelopments. Brach liegende, verkehrsgünstig und bereits erschlossene Industrieareale werden abgerissen und anschließend neu entwickelt. Dabei ist es sinnvoll, den öko­logischen Fußabdruck der „grauen“ Energie möglichst schmal zu halten. Damit ist die Energie gemeint, die für Herstellung, Transport, Lagerung, Verkauf und Entsorgung eines Produkts nötig ist. Das gelingt dann, wenn Abbruchmaterialen recycelt und möglichst viele Baustoffe auf Basis nachwachsender Ressourcen verwendet werden.

Genauso wichtig ist aber das Immobilienkonzept selbst. Light-Industrial-Flächen sind meistens kleiner als Logistikflächen – ­vor allem im Vergleich zu Cross-Docks für den Warenumschlag. Um dieser Herausforderung zu begegnen, werden moderne Ge­werbeparks nutzungsreversibel entwickelt: Eine Lager- und Logistikeinheit lässt sich zu mehreren Light-Industrial-Einheiten umrüsten, sodass keine Restflächen entstehen, die nicht vermietbar sind. Deswegen ist auf eine ausreichend starke Infrastruktur in puncto Stromanschlüsse und Internetverbindungen zu achten.

So kann bereits bei Baubeginn sichergestellt werden, dass ein Areal über Jahrzehnte hinweg nutzbar bleibt. Selbst wenn sich die Anforderungen in den Bereichen Light Industrial oder Logistik ändern. Indem Mezzaningeschosse für Büros eingezogen werden, lassen sich die Gebäude schnell anders nutzen.

Kleine „Kraftwerke“ für Produktion und Logistik

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Energiefrage. Hohe Strom- und Treibstoffkosten lassen die Kosten im E-Commerce wie auch im produzierenden Gewerbe explodieren. Aber auch technologische Innovationen wie etwa 3D-Drucker oder automatisierte intralogistische Prozesse schrauben den Energiebedarf zunehmend in die Höhe.

Moderne Gewerbeparks sind deshalb großflächig mit Photovoltaikpaneelen ausgestattet. Die regenerative Energie­erzeugung geht teilweise schon deutlich über das in einigen Bundesländern vorgeschriebene Mindestmaß hinaus. Der Gewerbepark wird also selbst zum „Kraftwerk“ für lokale Nutzer und Nachbarn. Diese zusätzlichen Kapazitäten schaffen auch die Voraussetzung dafür, diese Areale großflächig mit Ladesäulen auszurüsten – die wiederum eine Umstellung von Benzinern auf E-Lieferfahrzeuge ermöglichen.

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Der Autor Tim Rosenbohm ist als Director Light Industrial bei Segro Germany tätig.