Markt für Logistikimmobilien Logistikimmobilien: Antizyklisch expandieren ist möglich

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Die Nachfrage nach Logistikflächen durch E-Commerce-Händler hat sich auf einem stabilen Niveau eingependelt. Projektentwickler agieren zurückhaltender, doch einige verfolgen weiterhin die Strategie der spekulativen Immobilienentwicklung. Unternehmen mit E-Commerce-Fokus können sich jetzt Neubauflächen sichern.

Das exponentielle Wachstum der E-Commerce-Branche in den Jahren vor 2022 hat die Entwickler der entsprechenden Immobilien vor Herausforderungen gestellt: Obwohl damals mehr Hallen und Gewerbeparks als je zuvor entwickelt wurden, konnte die hohe Flächennachfrage nicht annähernd gedeckt werden. Inzwischen haben die Umsätze dem E-Commerce-Verband bevh zufolge mit 79,7 Milliarden Euro eine Talsohle erreicht. 

Allerdings heißt das nicht, dass aktuell keine Flächennachfrage von Unternehmen mit E-Commerce-Schwerpunkt vorhanden wäre. Aus dem Hype ist eine ge­sunde und nor­malisierte Nachfragelage geworden. Dem Immobiliendienst­leister CBRE zufolge verzeichneten Handelsunternehmen (online und stationär) ein gemeinsames Umsatzvolumen von 392.000 Quadratmetern. Das stellt einen Rückgang von 19 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum dar. Trotzdem handelt es sich um ein solides Ergebnis, das die weitgehende Stabilität des Marktes unterstreicht.

Vermietungsmärkte für Logistikimmobilien sind nach wie vor angespannt

E-Commerce-Unternehmen mit bestimmten Branchenschwerpunkten – zum Beispiel im B2B-Segment, beim Tierbedarf oder bei Online-Apotheken – suchen zudem weiterhin nach Flächen. Hinzu kommt, dass das produzierende Gewerbe nach dem Zins- und Energiepreisschock 2022 inzwischen wieder mehr Logistik- und Industrieflächen sucht.

Hinzu kommt noch, dass die Vermietungsmärkte aufgrund des vorangegangenen Booms nach wie vor sehr angespannt sind. In zentralen Logistikregionen wie dem Rhein-Main-Gebiet, der Metropolregion Hamburg oder auch dem Süden Deutschlands stehen kaum Flächen leer.

Ab den 2010er-Jahren warteten viele Immobilienentwickler gar nicht erst auf eine Vorvermietung, um neue Projekte zu realisieren. Stattdessen gehörte es zum Standard, angesichts der hohen Nachfrage neue Objekte spekulativ zu entwickeln und während des Fertigstellungsprozesses zu vermieten.

Inzwischen scheuen einige Entwickler diese spekulative Vorgehensweise wegen der etwas schwächeren Nachfrage­situation. Andere Marktakteure hingegen verfolgen auch weiterhin die Strategie der spekulativen Immobilienentwicklung. Unter anderem an etablierten Standorten in Nordrhein-Westfalen ist das der Fall, wo die realisierten Flächenumsätze aufgrund mangelnder Grundstücksverfügbarkeit zuletzt eher niedrig ausfielen.

Eine spekulative Entwicklung bietet sich vor allem dann an, wenn auf dem Grundstück bereits Logistik- und Industrieimmobilien existieren. Einige Projektentwickler gehen so vor, dass sie die Areale in mehrere Bauphasen unterteilen. Sobald eine Phase fertiggestellt ist, wird spekulativ die nächste errichtet.

Antizyklische Expansion ist möglich

Zur Jahresmitte 2024 hat die Investmenttätigkeit auf den Logistikimmobilienmärkten wieder deutlich zugenommen. Bis aus diesen getätigten Investitionen auch tatsächlich Projektfertigstellungen werden, dürften mindestens zwei Jahre vergehen. Währenddessen sind im Fall einer erstarkenden Wirtschaft und steigender E-Commerce-Umsätze die Expansionsmöglichkeiten für die entsprechenden Onlinehändler begrenzt.

Stattdessen ist es jetzt möglich, sich eine spekulativ er­richtete Fläche zu vorher festgelegten Konditionen zu sichern und diese in naher Zukunft in Betrieb zu nehmen. Auch wenn die Expansion zum jetzigen Zeitpunkt früh (und antizyklisch) erscheinen mag, kann es sich für Unternehmen durchaus lohnen, sich nun gezielt vor dem Markt zu positionieren.