Hohe Widerstandskraft Logistikimmobilien: Globale Trends und Zukunftsperspektiven

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DerPrologis Logistics Rent Index 2023 zeigt auf: Solides globales Mietwachstum und neue führende Standorte von Logistikimmobilien sowie die Notwendigkeit, die Lieferketten weiterzuentwickeln.

Im vergangenen Jahr lag das globale Mietwachstum für Logis­tikimmobilien bei sechs Prozent. Der Wert unterstreicht die Widerstandsfähigkeit der Fundamentalwerte von Logis­tikimmobilien. Nahezu alle Märkte weltweit verzeichneten ein po­sitives reales Mietwachstum vor dem Hintergrund einer positiven Nachfrage, geringer Leerstände und der Notwendigkeit, die Lieferketten als Reaktion auf veränderte Verbrauchererwartungen, betriebliche Herausforderungen und anhaltende Störungen weiterzuentwickeln.

Der rologis Logistics Rent Index kombiniert Expertenkenntnisse über die lokalen Märkte mit unternehmenseigenen Daten, und untersucht die Entwicklung des effektiven Nettomietwachstums auf den Märkten in Nordamerika, Europa, Asien und Lateinamerika. Bei den Mietpreisen auf regionaler und globaler Ebene handelt es sich um gewichtete Durchschnittswerte, die auf Schätzungen der Marktgewinne basieren (Marktbestand multipliziert mit dem Marktmietpreis).

Logistikimmobilien: Mehrheit der Märkte wachsen

Lateinamerika war weltweit führend, da die Mieten für Logistikimmobilien in Mexiko um 19 Prozent anstiegen, was auf einen extrem niedrigen Leerstand, schnell steigende Wiederbeschaffungskosten und das Aufkommen von Nearshoring, einem neuen konjunkturellen Faktor, zurückzuführen ist.

Die Mehrheit der Märkte verzeichnete ein positives reales Mietwachstum. Nur wenige Märkte, die sich entweder von den Rekordwachstumsraten der Jahre 2021/2022 beruhigt hatten oder ein Überangebot aufwiesen, zogen die globalen und regionalen Durchschnittswerte im Jahr 2023 nach unten.

Die Wiederbeschaffungskosten stiegen 2023 in den meisten Regionen an, was auf höhere Arbeits- und Materialkosten sowie höhere Zinssätze zurückzuführen war. Die Wiederbeschaffungskosten übten einen Aufwärtsdruck auf die Mieten aus und führten dazu, dass die Zahl der Neubauprojekte gegenüber dem Höchststand weltweit um mehr als zwei Drittel zurückging.

Logistikimmobilien: Globale Trends und Ausblick

Das Nearshoring hat die Nachfrage in den produktionsorientierten Märkten Mexikos im Vergleich zum historischen Niveau erhöht (z. B. war die Nettoabsorption in Monterrey dreimal so hoch wie vor der Pandemie). Die Wiederbeschaffungskosten haben darauf reagiert: Die Grundstückswerte stiegen um das Zwei- bis Dreifache, und die Aufwertung des Peso (plus 25 Prozent) trug zum Anstieg der Baukosten bei. Da der Nachfrageschub die Leerstandsquote in den sechs wichtigsten Märkten Mexikos von einem langfristigen Durchschnitt von sieben Prozent auf rund ein Prozent seit 2021 drückte, mussten die Kunden um die begrenzten verfügbaren Flächen konkurrieren. Von 2021 bis 2023 stiegen die Marktmieten in Mexiko um insgesamt 40 Prozent. Die Mieten in den besten Märkten überstiegen zehn US-Dollar pro Quadratfuß, während die Wiederbeschaffungskosten auf über 120 US-Dollar pro Quadratfuß anstiegen.

Wirtschaftliche Entwicklung treibt Mietwachstum und Rückgang der Baustarts an

Die Kosten für die Entwicklung von Gebäuden sind in den meisten Märkten der Welt höher als je zuvor. Die Baukosten sind in den Jahren 2021 und 2022 sprunghaft angestiegen. Das Lohnwachstum im Baugewerbe übertrifft weiterhin die Inflation, und steigende risikofreie Zinssätze trieben die Fremdkapitalkosten und die Renditeanforderungen in die Höhe. Im Jahr 2023 gab es weltweit einige Abweichungen: Aufgrund der Konkurrenz durch Produktions- und Infrastrukturprojekte stiegen die Baukosten in den USA, während sie in Europa sanken.

Mietpreisentwicklung 2023 in Deutschland und den Niederlanden

Deutschland war der Logistikimmobilien-Markt mit der zweitbesten Performance in Europa, die Mieten stiegen im Jahr 2023 um zehn Prozent. Unter den Top-10 der besten europäischen Märkte befinden sich vier deutsche Märkte: München, Rhein-Ruhr, Frankfurt/Rhein-Neckar und Berlin.

Die soliden Fundamentaldaten haben dazu geführt, dass der Leerstand seit mehr als einem Jahrzehnt niedrig ist und landesweit im Durchschnitt bei zwei Prozent liegt. Dies wird durch Angebotsbeschränkungen im Zusammenhang mit regulato­rischen Hindernissen verstärkt. Diese strukturellen Angebotshemmnisse werden wahrscheinlich längerfristig Druck auf den Leerstand ausüben und das Wachstum fördern. Die Gesamtaussichten für Wachstum in Deutschland sind gut, aber in einem normalisierten Tempo.

Getoppt wird dies nur von den Niederlanden mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von 13 Prozent. Die Südnieder­lande, Amsterdam und Rotterdam gehören zu den zehn europäischen Märkten mit der besten Performance im Jahr 2023. Starke Fundamentaldaten unterstützen das Wachstum durch eine Kombination aus guter Nachfrage und hohen Angebotsbarrieren (Verdichtung, Stickstoffkrise etc.). Die Leerstände liegen stabil bei 2,0 Prozent. Es wird erwartet, dass sich die Mieten in den Niederlanden weiterhin in einem gesunden Tempo entwickeln, wenn auch nicht mit den Rekordwerten der vergangenen Jahre.