Marktbericht Logistikimmobilien: Aufwärtstrend am deutschen Investmentmarkt

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LIP Invest hat jetzt den Marktbericht „Logistikimmobilien Deutschland“ für das dritte Quartal 2024 veröffentlicht. Demnach setzt sich der Aufwärtstrend am Investmentmarkt für Logistikimmobilien fort. Zudem sind fallende Bruttoanfangsrenditen zu beobachten.

LIP Invest, Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „Lip up to Date – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen in der Assetklasse Logistikimmobilien. Neben einem Rückblick auf das dritte Quartal 2024 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das vierte Quartal 2024. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.

Der Aufwärtstrend auf dem deutschen Investmentmarkt für Logistikimmobilien setzt sich fort: Das Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale übertrifft das verhaltene Ergebnis des Vorjahreszeitraums, wenngleich das Niveau der Rekordjahre 2021 und 2022 noch in einiger Ferne liegt.

Selektiver Ankauf von Logistikimmobilien

„Das zunehmende Produktangebot sorgt wieder für mehr Aktivität am Markt und verspricht ein weiteres Anziehen der Investmenttätigkeit. Die leicht gesunkenen Geld- und Kapitalmarktzinsen machen auch Value-Add-Produkte wieder attraktiver. Insgesamt ist zu erkennen, dass Objekte weitaus selektiver angekauft werden als noch vor zwei bis drei Jahren, als teilweise deutliche Abstriche bei der Objekt- und Standortqualität in Kauf genommen wurden“, kommentiert Sebastian Betz, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest.

Zum Jahreswechsel hin zeichnen sich bereits erste Tendenzen von fallenden Bruttoanfangsrenditen ab. Die weitere Entwicklung ist allerdings von einigen externen Faktoren abhängig, beispielsweise der weiteren Entwicklungen der Inflation und den damit verbundenen Zinsentscheidungen sowohl im EU-Raum als auch in den USA. Eine merkliche Belebung des Investmentmarktes wird sich wohl bis ins erste Quartal 2025 ziehen. Die angekündigten Friedensbemühungen des kommenden neuen US-Präsidenten Trump in Verbindung mit einem deutschen Regierungswechsel im Februar 2025 – einhergehend mit einer Rückkehr zu rationaler Wirtschafts- und Energiepolitik – könnten zu einer echten Aufbruchstimmung führen.

Insgesamt ist zu erkennen, dass Objekte weitaus selektiver angekauft werden als noch vor zwei bis drei Jahren, als teilweise deutliche Abstriche bei der Objekt- und Standortqualität in Kauf genommen wurden.

Sebastian Betz

Zunahme der Transaktionen im Markt für Logistikimmobilien

Im dritten Quartal 2024 wurden auf dem deutschen Logistikimmobilien-Markt Transaktionen mit einem Volumen von 1,4 Milliarden Euro getätigt. Das Ergebnis setzt die Investmenttätigkeit in den vorhergehenden Quartalen konstant fort. Das Transaktionsvolumen der ersten neun Monate beläuft sich insgesamt auf 4,3 Milliarden Euro und übertrifft damit den Vorjahreszeitraum um rund zwölf Prozent. Rund die Hälfte des Volumens geht auf Portfoliodeals zurück. Hier fließt unter anderem der Erwerb eines Portfolios von 12 Logistikimmobilien durch P3 im Süden Deutschlands mit einer Gesamtmietfläche von 269.000 Quadratmeter ein.

Die Spitzenrendite (BAR) für Neubauten ist im dritten Quartal leicht gesunken und liegt nunmehr bei 4,80 bis 5,05 Prozent. LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im dritten Quartal 2024 Objekte mit einem Volumen von 700 Millionen Euro angeboten, was in etwa dem Niveau des ersten Quartals 2024 entspricht. Unter den angebotenen Immobilien befinden sich weniger großflächige Objekte als im vorhergehenden Quartal, wodurch das Volumen geringer ausfällt. Objektangebote, die bereits in früheren Quartalen auf den Markt kamen und noch keinen Käufer gefunden haben, fließen nicht in das potenzielle Investmentvolumen ein.

Stabile Entwicklung beim Flächenumsatz

Der Flächenumsatz fiel im dritten Quartal 2024 mit 1,35 Millionen Quadratmeter weiterhin stabil aus. Größere Mietabschlüsse blieben aufgrund der wirtschaftlichen Situation eine Ausnahme. Stattdessen bewegten sich viele Mietabschlüsse für Logistikimmobilien in der Größenordnung von 5.000 Quadratmeter bis 30.000 Quadratmeter. So hat die bauwo Grundstücksgesellschaft beispielsweise 11.500 Quadratmeter Hallenflächen in Mühldorf am Inn an Duvenbeck Logistics Europa vermietet. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 3,85 Millionen Quadratmeter umgesetzt.

In den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden insgesamt rund 2,95 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikimmobilien errichtet. Davon entfielen rund 850.000 Quadratmeter auf das dritte Quartal. Gegenüber den ersten beiden Quartalen fällt die Neubautätigkeit damit etwas verhaltener aus, wenngleich für das Jahresabschlussquartal bereits viele Projekte in der Pipeline stehen. Im September fand der Spatenstich für das neue Zentrallager der Nordwest-Handel AG in Alsfeld zwischen Frankfurt und Kassel statt. Es soll mit 72.000 Quadratmeter Logistikfläche die Warenverfügbarkeit des Unternehmens erhöhen. Die Fertigstellung ist für Ende 2025 vorgesehen.

Neuer Trend: Logistikimmobilien in Holzbauweise

Holz gewinnt als Baustoff zunehmend an Bedeutung bei der Errichtung von Logistikimmobilien. Mittlerweile können sogar großformatige Logistikhallen mit großen Spannweiten und mit wenig Stützen in der Holzbauweise realisiert werden, bis hin zur Außenfassade. Zum Einsatz kommt dabei in der Regel Brettschichtholz bzw. Furnierschichtholz. Im Vergleich zu herkömmlichen Stahlbetonkonstruktionen verursacht die Holzbauweise weniger CO2-Emissionen – sowohl in der Bauphase als auch über den gesamten Lebenszyklus betrachtet.

Damit kommt der Holzbauweise auch auf dem Weg zur Kreislaufwirtschaft eine wichtige Bedeutung zu: Zwar kann auch Stahlbeton recycelt werden, allerdings besteht bei einem Holztragwerk die Möglichkeit, es abzubauen und derselben Nutzung an einem anderen Standort wieder zuzuführen. Somit ist der Materialkreislauf von Holzkonstruktionen perspektivisch länger als der von Stahlbetonkonstruktionen.

Die LIP Invest GmbH ist Anbieter von Immobilien-Spezialfonds in der Assetklasse Logistikimmobilien. Mit insgesamt fünf Fonds bietet LIP institutionellen Investoren Zugang zu der attraktiven Assetklasse. In den vergangenen sieben Jahren haben sich 60 institutionelle Anleger mit rund 950 Millionen Euro an den Logistikimmobilien-Fonds von LIP beteiligt. Bei einem Investitionsvolumen von rund 1,8 Milliarden Euro besteht das LIP Portfolio inzwischen aus 61 Objekten mit einer Gesamtmietfläche von 1,4 Millionen Quadratmetern.

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