Marktbericht Logistikimmobilien: Markt ist von hoher Angebotsdynamik geprägt

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LIP Invest hat jetzt den Marktbericht „Logistikimmobilien Deutschland“ für das zweite Quartal 2025 veröffentlicht. Demnach ist der Transaktionsmarkt von hoher Angebotsdynamik geprägt. Außerdem stimmen der Flächenumsatz und die Konjunkturprognosen zuversichtlich.

LIP Invest, Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, hat jetzt den neuen, quartalsweise erscheinenden Marktbericht „LIP up to Date – Logistikimmobilien Deutschland“ veröffentlicht. Neben einem Rückblick auf das zweite Quartal 2025 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das dritte Quartal 2025. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.

Hohe Angebotsdynamik im deutschen Investmentmarkt

Der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien war im zweiten Quartal geprägt von einer hohen Angebotsdynamik und einer Vielzahl an Einzeldeals. Immobilieneigentümer signalisieren zunehmend Verkaufsbereitschaft. 
Sebastian Betz, geschäftsführender Gesellschafter von Lip Invest, kommentiert: „Als Bremsklotz erwiesen sich zuletzt die finanzierenden Banken: Hohe Margen und Aufschläge machten so manche Finanzierung unattraktiv und wirkten damit wie eine Kaufbremse. Zwar hat die EZB die kurzfristigen Zinsen erwartungsgemäß weiter gesenkt, bislang profitieren davon jedoch vor allem die Projektentwickler. Ich hoffe, dass dadurch wieder mehr spekulative Projekte begonnen werden. Die langfristigen Zinsen hingegen bleiben auf einem deutlich höheren und zudem volatilen Niveau. Das verteuert die Finanzierung für langfristig orientierte Investoren wie LIP. Zinskonditionen zwischen 3,60 und 3,80 Prozent für eine 10-jährige Finanzierung, damit lässt sich sehr gut arbeiten.“

Als Bremsklotz erwiesen sich zuletzt die finanzierenden Banken: Hohe Margen und Aufschläge machten so manche Finanzierung unattraktiv und wirkten damit wie eine Kaufbremse.

Sebastian Betz, Lip Invest

Der Umsatz auf dem Flächenmarkt bleibt stabil. Einige Logistiker agieren bei Neuanmietungen expansiv, andere leben weiterhin vom Bestandsgeschäft. Für Planungsunsicherheit sorgt dabei u.a. der fiskalische Kurs der USA. Wenngleich das kürzlich unterzeichnete Handelsabkommen zwischen der EU und den USA den Handelskonflikt vorerst beigelegt hat, sind die Folgen der vereinbarten Zölle nicht vollumfänglich absehbar. Zuversicht versprechen die leicht erhöhten Konjunkturprognosen für 2025 und 2026.

Investitionen in den Markt für Logistikimmobilien

Im zweiten Quartal wurden rund 1,4 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres summiert sich insgesamt auf 2,6 Milliarden Euro und liegt damit leicht unter dem Vorjahreszeitraum. Grund hierfür ist, dass große Portfoliodeals ausgeblieben bzw. aufgrund der aktuell deutlich längeren Transaktionszeiträume noch nicht zum Abschluss gekommen sind. Gleichwohl ist gemessen an der Anzahl an Einzeldeals viel Aktivität am Markt zu beobachten. Unter anderem wurde das regionale Distributionszentrum des Möbelhändlers XXXLutz in Groß-Gerau für 22 Millionen Euro verkauft.

Die Spitzenrendite (BAR) für Neubauten haben sich im zweiten Quartal etwas erhöht und rangieren bei 4,90 bis 5,10%. Der 10-Jahres Swap ist im Verlauf der letzten drei Monate leicht gestiegen. Zusätzlich wirken sich die vergleichsweise hohen Aufschläge einiger Banken auf die Finanzierungskosten aus. Lip Invest analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. Im zweiten Quartal 2025 wurden LIP Objekte mit einem Volumen von 1,3 Milliarden Euro angeboten. In den vergangenen Monaten ist das Produktangebot kontinuierlich angestiegen. Für das Transaktionsgeschehen im kommenden Quartal bieten sich dadurch gute Voraussetzungen.

Entwicklung beim Flächenumsatz mit Logistikimmobilien

Der Flächenumsatz beläuft sich für das zweite Quartal auf 1,4 Millionen Quadratmeter. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr rund 2,6 Millionen Quadratmeter Logistikflächen vermietet oder neugebaut. Damit hält die stabile Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt an. Während chinesische Unternehmen in den vorhergehenden Quartalen teilweise bereits als Untermieter aufgetreten waren, mieten sie nun vermehrt direkt Hallenflächen an. So hat der in Deutschland als SK Express Germany auftretende chinesische Logistikdienstleister Shaoke 40.000 Quadratmeter in Greven angemietet und betreibt damit insgesamt 68.000 Quadratmeter Logistikfläche in Nordrhein-Westfalen.

Die Neubautätigkeit fiel im zweiten Quartal mit 800.000 Quadratmeter ähnlich moderat aus wie im vorhergehenden Quartal. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 1,55 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen gebaut. Panattoni beispielsweise hat mit den Bauarbeiten für eine Logistikliegenschaft in Lübeck begonnen. Ein Großteil der insgesamt 46.000 Quadratmeter ist bereits an den Medizintechnikhersteller Dräger vermietet. Unternehmen aus der Pharmabranche sorgen zunehmend für Nachfrage nach Logistikflächen. Darauf reagiert u.a. auch DHL: Im Mai hat der Logistikdienstleister eine 30.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie im hessischen Florstadt eröffnet, die mit mehreren Temperaturzonen explizit für die Lagerung und Distribution von Pharma- und Medizinprodukten ausgelegt ist.

Trends aus der Logistik: Wachstumsmarkt Paketverteilung

Der KEP-Markt, kurz für Kurier-, Express- und Paketdienste, ist einer der am stärksten wachsenden Teilmärkte der deutschen Logistikbranche. Abgesehen von einem leichten Rückgang nach dem Sondereffekt der Corona-Pandemie verzeichnet diese Logistiksparte seit Jahren ein steigendes Sendungsvolumen. Der Bundesverband Paket- und Expresslogistik (BPEX) geht in seiner neuesten Studie davon aus, dass das Sendungsvolumen 2029 erstmals die 5-Milliarden-Marke knacken könnte.

Als Trend ist außerdem zu beobachten, dass sich Direktimporte im E-Commerce zunehmend hin zu lokalem Fulfillment verlagern. Für den KEP-Markt ist das eine weitere Wachstumschance. Für die Logistikimmobilienbranche bedeutet die Verlagerung der Lieferketten, dass der Bedarf an Fulfillment-Centern und Paketverteilzentren künftig weiter zunehmen könnte. Das lokale Fulfillment nach dem sogenannten Local-for-local-Prinzip ist aktuell vor allem in Nordrhein-Westfalen und Bremen zu beobachten – beides Regionen mit direktem Seezugang.

LIP Invest ist Anbieter von Immobilien-Spezialfonds in der Assetklasse Logistikimmobilien. Mit insgesamt fünf Fonds bietet LIP institutionellen Investoren Zugang zu der attraktiven Assetklasse. Bisher haben sich mehr als 60 institutionelle Anleger mit rund 990 Millionen Euro an den Logistikimmobilien-Fonds beteiligt. Bei einem Investitionsvolumen von rund 1,8 Milliarden Euro besteht das LIP Portfolio aktuell aus 61 Objekten mit einer Gesamtmietfläche von 1,4 Millionen Quadratmetern.

Marktbericht

Logistikimmobilien: Aufwärtstrend am deutschen Investmentmarkt