Lager- und Logistikimmobilienmarkt in Berlin: Bestes Ergebnis seit fünf Jahren

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Mit einem Umsatzvolumen von 448.000 m² durch alle Marktteilnehmer vermittelten Flächen zur Miete und Eigennutzung präsentiert sich der Berliner Lager- und Logistikmarkt in den ersten neun Monaten 2021 in bester Verfassung.

• Q1 bis Q3 2021: mit 448.000 qm bestes Ergebnis der letzten fünf Jahre

• 30 Prozent Umsatzplatz gegenüber Vorjahreszeitraum

• 18 Prozent Zuwachs über 5-Jahresschnitt

• Prognose für das Gesamtjahr: zwischen 500.000 bis 600.000 qm

• Disruptiver Automotive-Teilmarkt Tesla

• Flächenabnahme: Bestandsobjekte mit 59 Prozent vor Neubauten

• Branche Logistik/Spedition flächenhungrigster Nutzer

• Spitzenmiete bei 7,50 Euro/m²

Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahreszeitraum beträgt 30 Prozent (Q1-Q3 2020: 345.000 m) und liegt 18 Prozent über dem 5-Jahres-Schnitt der Vorjahreszeiträume in Höhe von 379.560 m². Das berichtet Realogis, das mit 70 Experten führende Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland, in seiner neuesten Marktanalyse.

Gleichzeitig stellt das in den drei ersten Quartalen erzielte Ergebnis das Beste der letzten fünf Jahre dar und liegt 14 Prozent über dem Zweitplatzierten (Q1-Q3 2019: 393.800 m²). Die Monate Juli bis August 2021 haben insgesamt 150.700 m² und damit 34 Prozent zum bisherigen Gesamtergebnis beigesteuert (Q2 2021: 129.800 bzw. 29 Prozent; Q1 2021: 167.500 bzw. 37 Prozent).

Logistikimmobilien in Berlin: Gesamtergebnis von bis 600.000 m² bis Jahresende erwartet

Bis Jahresende geht Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH, von einem Gesamtergebnis von 500.000 bis 600.000 m² aus, d.h. ohne Hinzurechnung des Tesla-Werkes, das noch auf seine Baugenehmigung wartet.

„Allerdings hat sich der Markt und das Land von der Tesla-Ansiedlung deutlich mehr erhofft. In der Regel lassen sich rund um ein Automotive-Werk wie beispielsweise BMW, Audi oder Mercedes eine Vielzahl von Automotive-Zulieferer und Logistikdienstleistern nieder, wovon ganze Regionen profitieren. Bisher haben sich in einer ersten Welle nur SAS Automotive und Hella mit insgesamt 25.000 m² Nutzfläche für den Standort entschieden. Flächengesuche in Zusammenhang mit Tesla belaufen sich auf Null“, so Ben Dörks.

Stattdessen hat sich Tesla so viel Grundstückflächen gesichert, dass sie ihre Dienstleister auf dem eigenen Grund und Boden ansiedeln. Im Zuge der ausgebliebenen zweiten Welle haben sich die Mietpreise in der Region wieder stark nach unten korrigiert, so der Logistikimmobilienexperte. „Nach einem maximalen Mietpreisangebot von zwischenzeitlich bis zu 7 Euro pro m² erleben wir jetzt einen starken Preisverfall zurück auf 4,00 bis 4,50 €/m²“, berichtet Ben Dörks.

Logistikimmobilien Berlin: Bestandsobjekte vor Neubauten

„Den größten Beitrag haben Vermietungen in Bestandsobjekte mit einem Anteil von 59 Prozent bzw. 265.200 m² beigesteuert“, sagt Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH. Der Neubau kam mit einem Flächenumsatz von 182.200 m² auf einen Anteil von 41 Prozent. „Dieses Verhältnis deckt sich in etwa auch mit den Vorjahreszeiträumen 2020 und 2019, nur 2018 war es genau umgedreht“, so Ben Dörks.

Wenig Angebote und überhöhte Preisvorstellungen

Größter Flächenabnehmer war das südliche Umland mit einem Anteil von 37 Prozent bzw. 165.900 m². Maßgeblich beigetragen für das gute Abschneiden dieser Region haben drei der fünf größten Abschlüsse des laufenden Jahres (bis einschließlich Q3): Gestamp mit 20.500 m², Amazon mit 12.600 m² und Kolonial mit 14.200 m².

Zweitplatziert ist das Stadtgebiet Berlin mit 29,2 Prozent bzw. 130.700 m², auf das mit BMW (13.200 m²) einer der Top-Abschlüsse entfällt. Allerdings hat diese Region von allen mit -13,1 Prozentpunkten am deutlichsten am anteiligen Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eingebüßt, was am Angebotsmangel sowie zum Teil an überhöhten Preisvorstellungen der Eigentümer liegt.

Drittplatziert ist das westliche Umland mit 12,2 Prozent bzw. 54.800 m², gefolgt vom östlichen Umland mit 12 Prozent bzw. 53.800 m², das von allen Regionen mit +7,8 Prozentpunkten seinen Anteil am Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum am deutlichsten ausbauen konnte, nicht zuletzt dank des Vertragsabschlusses mit SAS Automotive System in Höhe von 17.500 m². Das Schlusslicht bildet das nördliche Umland mit 9,6 Prozent bzw. 42.800 m².

Industrie/Produktion und Handel/E-Commerce auf den Plätzen 2 und 3

Logistik/ Spedition ist bis einschließlich September 2021 die flächenhungrigste Branche mit einem Anteil von 43,5 Prozent bzw. 194.800 m². Im Vorjahresvergleich gewinnt dieses Segment mit einem Plus von 20,9 Prozentpunkten von allen Branchen am deutlichsten an Bedeutung. Auch total steigt der Flächenumsatz dieser Branche deutlich an, kommend von Q1-Q3 2020 mit 77.900 m² zu 194.800 m², was einem Plus von 150 Prozent entspricht. Insgesamt drei Top-Deals entfallen auf diese Branche, hierzu zählen Kolonial (14.200 m²), Rieck (19.000 m²) und BLG (18.510 m²).

Zweitplatziert ist weiterhin Industrie/ Produktion mit einem Anteil von 22,7 Prozent bzw. 101.900 m². Drei der Fünf Großabschlüsse entfallen in diese Kategorie: Gestamp (20.500 m²), SAS (17.500 m²) und BMW (13.200 m²). Auf dem dritten Rang liegt das Segment Handel/ E-Commerce mit einem Anteil von 19,9 Prozent bzw. 89.000 m², das mit -22,5 Prozentpunkten von allen Branchen den deutlichste Bedeutungsrückgang am anteiligen Flächenumsatz verzeichnete (in Zahlen: -39 Prozent; Q1-Q3 2020 lag der Flächenumsatz der Branche Handel/ E-Commerce bei 146.300 m²).

Der E-Commerce überwog deutlich mit 72,8 Prozent (64.800 m²), wozu der Top-Abschluss von Amazon über 12.600 m² zählt, vor dem stationären Handel mit 27,2 Prozent (24.200 m²). Letztplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 13,9 Prozent bzw. 62.300 m², zuvor war diese ebenfalls letztplatziert mit 10,3 Prozent bzw. 35.600 m² in Q3 2020.

Q1-Q3: Markt schließt 124 Verträge ab

Realogis hat bis Ende September 2021 insgesamt 124 Abschlüsse registriert. Mit 81 entfiel die Mehrheit auf kleine bis mittlere Flächengrößen (bis 3.000 m²), 43 entfielen auf Flächen ab 3.001 m² (davon 8 auf Großabschlüsse ab 10.001 m²).

Im zweiten Quartal 2021 erreichte die Spitzenmiete bereits mit 7,50 €/m² ihren vorläufigen Höchstwert und hielt ihn in Q3 2021 (Q3 2020: 7,00 €/m²), was einem Plus von 7,1 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht. Damit übertrifft sie auch den 5-Jahresschnitt der Vorjahreszeiträume von 6,54 €/m² um 14,7 Prozent. In Q1 2021 lag die Spitzenmiete noch bei 7,20 €/m². Auch die Durchschnittsmiete bewegt sich in Q3 seitwärts bei 5,90 €/m², wie bereits in Q2 2021 und Q1 2021.

Logistikimmobilien in Berlin: Umsatzbringer im Q1 bis Q3 2021

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