Logistikimmobilien in Deutschland: Flächennachfrage führt zu Rekordhalbjahr

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LIP Invest, führender Investmentmanager für Logistikimmobilien in Deutschland, veröffentlicht im Rahmen seines quartalsweise erscheinenden Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ aktuelle Entwicklungen der immer stärker nachgefragten Assetklasse Logistikimmobilien.

• Transaktionsvolumen weiter durch Einzeldeals bestimmt

• Flächennachfrage führt zu Rekordhalbjahr

• Mieten für Neubauten teilweise deutlich unter Marktniveau

Neben einem Rückblick auf das zweite Quartal 2021 gibt der Bericht „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das dritte Quartal 2021. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen sowie zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit.

Marktüberblick: Logistikimmobilien in Deutschland

Die Assetklasse Logistikimmobilien verzeichnet ein erfolgreiches zweites Quartal und sichert sich Platz 2 unter den gefragtesten Assetklassen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland. Sowohl Flächenumsatz als auch Neubauvolumen stechen mit beachtlichen Ergebnissen hervor. Dass der Großteil spekulativer Objekte schon vor Fertigstellung vermietet werden kann, spricht für die hohe Dynamik am Logistikimmobilienmarkt. Allerdings entsteht durch das knapper werdende Angebot geeigneter Grundstücke eine zunehmende Konkurrenzsituation unter Investoren und Projektentwicklern gleichermaßen. Davon profitieren vornehmlich die Mieter von Neubauten. Diese können teilweise Mietpreise aushandeln, die deutlich unter dem ortsüblichen Mietniveau liegen. 

„Bei aktuellen Neubauausschreibungen versuchen viele Projektentwickler, sich gegenseitig zu unterbieten. Für die Nutzer als Auftraggeber eines Neubaus ist das natürlich eine gute Ausgangslage für Mietvertragsverhandlungen. Auch die flächenvergebenden Kommunen können die hohe Nachfrage für sich nutzen und die Grundstückspreise höher ansetzen. All das macht sich an den gestiegenen Kaufpreisen bemerkbar. Die ausgehandelten niedrigen Mietpreise für Projektentwicklungen bieten aber letztendlich ein Mietsteigerungspotenzial bei auslaufenden Verträgen“, sagt Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer bei LIP Invest.

LIP rechnet im Laufe des Jahres mit einer Fortsetzung der hohen Flächennachfrage und starker Resonanz seitens der Investoren. 

Investmentmarkt 

Das Transaktionsvolumen schließt das zweite Quartal mit einer Gesamtsumme von 2 Milliarden Euro ab und führt so die Rekordergebnisse der letzten Quartale fort. Die Überschreitung der 7 Milliarden-Marke für das Gesamtjahr 2021 scheint damit gewiss. Der Großteil des Volumens geht weiterhin auf Einzeltransaktionen zurück. Hier schlägt beispielsweise Tchibos Ankauf des 183.000 Quadratmeter großen Logistikkomplexes von BLG Logistics im GVZ Bremen zu Buche. 

Die Bruttospitzenrendite für absolute TOP-Immobilien in bester Lage mit langen Mietverträgen ist im zweiten Quartal auf 3,70 Prozent gefallen. Die Renditen haben über alle Altersklassen und Objektqualitäten hinweg nachgegeben. Der Run auf die Assetklasse bei gleichzeitig begrenzter Produktverfügbarkeit wird im Laufe der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich zu einer Fortsetzung der Renditekompression führen. 

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. Im zweiten Quartal 2021 wurden LIP Objekte mit einem Volumen von rund 985 Millionen Euro zum Kauf angeboten. Gegenüber dem vorherigen Quartal bedeutet das einen leichten Rückgang. Die am Markt verfügbaren Logistikimmobilien wurden mit einem Anteil von mehr als 50 Prozent von Logistikdienstleistern genutzt. Die Nutzergruppen Handel und Industrie liegen bei den verbleibenden Anteilen beinahe gleichauf. 

Die Neubautätigkeiten beliefen sich im zweiten Quartal auf 1,4 Millionen Quadratmeter, was das Halbjahresergebnis 2021 stark beflügelt. Die Branche ist bisher nicht vom Rohstoffmangel des Baugewerbes betroffen. Insbesondere die Logistikregion Münster/Osnabrück kann mit dem Baustart von 90.000 Quadratmetern, verteilt auf drei Logistikimmobilien, im Niedersachsenpark in Rieste eine deutliche Zunahme der Neubaudynamik verzeichnen. 

Flächenumsatz 

Die Nachfrage nach Logistikflächen verschafft dem Flächenumsatz für das zweite Quartal 2021 ein Rekordergebnis von 2,1 Millionen Quadratmetern. Das ist sowohl gegenüber dem vorherigen Quartal als auch im Vergleich zum Vorjahresquartal eine deutliche Steigerung. Im ersten Halbjahr wurden damit bisher rund 3,5 Millionen Quadratmeter umgesetzt.

Einen wesentlichen Anteil am Quartalsergebnis hat unter anderem der Bekleidungshersteller s.Oliver. Im Panattoni Logistikpark in Würzburg wird für den Modehändler ein 78.000 Quadratmeter großes Zentrallager entstehen.

Logistikimmobilien in Deutschland – Ausblick

Mit einem jährlichen ESG-Reporting wird LIP künftig über die Aktivitäten in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung berichten. In unserer Schnittstellenfunktion zwischen Logistik-, Immobilien- und Investmentmarkt haben wir einen großen Handlungsspielraum, um Nachhaltigkeitsmaßnahmen zu integrieren. 

„Der Bericht beleuchtet einerseits unsere umgesetzten Maßnahmen auf Unternehmens-, Fonds- und Objektebene in Bereichen wie Ressourcenverbrauch oder sozialem Engagement. Andererseits zeigt das Reporting auf, welche Ziele wir uns noch gesetzt haben, darunter die weitere Förderung von Biodiversität und die Ausweitung von Photovoltaikanlagen“, erläutert Natalie Weber, Head of Logistics & Research bei LIP Invest.

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