Logistikimmobilien: Vermietungen in Deutschland erreichen neues Allzeithoch

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Wie jetzt Colliers meldete, generierten die deutschen Top-8-Märkte für Logistikimmobilien 2021 einen Flächenumsatz von insgesamt rund 3,7 Millionen Quadratmetern. Damit erreichte der Markt eine Rekordhöhe.

• Die acht wichtigsten Logistikregionen verzeichnen ein Rekord-Plus von 28 Prozent bei Logistikvermietungen.

• Im Jahr 2021 höchste Anzahl an Abschlüssen bei Logistikvermietungen seit Aufzeichnungsbeginn.

• Handelsunternehmen sind die wichtigsten Umsatztreiber bei Flächen an sechs von acht Standorten.

Laut einer Untersuchung von Colliers, Dienstleister für Immobilen-Vermietungen, erreichten die deutschen Top-8-Märkte für Logistikimmobilien 2021 einen Flächenumsatz von rund 3,7 Millionen Quadratmetern. Das außenordentliche Ergebnis übertraf den Vorjahreswert um 28 Prozent und den Dreijahresdurchschnitt um 33 Prozent. Ferner verzeichneten sieben der acht wichtigsten Logistikregionen ein Umsatzplus im Vergleich zum Vorjahr. Im Dreijahresdurchschnitt zeigten sich alle Top-8-Standorte überdurchschnittlich robust und konnten die durchschnittlichen Flächenumsätze der vergangenen Jahre übertreffen. Der Grund für das herausragende Ergebnis liegt vor allem in der Rekordanzahl an getätigten Abschlüssen.

Angespannte Wettbewerbssituation bei Logistikimmobilien

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei der Colliers International Deutschland GmbH, erklärt hierzu: „Trotz des Rekordergebnisses bei den Flächenumsätzen registrieren wir weiterhin einen steigenden Grundstücksmangel an allen Top-8-Standorten, der zwar regional unterschiedlich stark ausgeprägt ist, aber weiterhin sehr präsent ist. Aufgrund dessen konnten wir einen Anstieg an Vorvermietungen im Jahr 2021 beobachten. Die angespannte Wettbewerbssituation fordert die Marktteilnehmer vorausschauender zu agieren und sich frühzeitig verfügbare Flächen zu sichern. Dies gepaart mit einer erhöhten Bereitschaft auch kleinere Flächen anzumieten, führte zu einer Rekordanzahl an Abschlüssen, die in der Summe das sehr starke Jahresergebnis erklären.“

Logistikimmobilien: Rekordflächenumsätze an den Top-8-Standorten

Im Vergleich der letzten drei Jahre verzeichnen alle Top-8-Standorte ein Umsatzplus. Die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt erzielte mit 705.700 Quadratmeter (plus 42 Prozent) die höchsten Flächenumsätze bei den Logistikimmobilien. Es wurde insgesamt eine Rekordanzahl an Abschlüssen, insbesondere im mittleren Flächensegment, generiert. Die hohe Nachfrage seitens E-Commerce-Anbietern sowie einige Neubauentwicklungen waren die wichtigsten Flächenumsatztreiber in 2021.

Auf Platz 2 zeigte sich die Logistikregion Hamburg mit 635.900 Quadratmetern. Bemerkenswert ist es, dass die Anzahl der Abschlüsse sich auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr befand, aber rund 32 Prozent mehr Hallenfläche umgesetzt wurde. Dies liegt vor allem an der regen Nachfrage nach Flächen im großvolumigen Segment. Insgesamt fanden rund 40 Prozent aller Abschlüsse im Flächensegment ab 5.000 Quadratmeter statt. Im Jahr 2020 fiel ihr Anteil mit rund 23 Prozent deutlich geringer aus. Zu den bedeutendsten Vermietungsabschlüssen gehörte die Anmietung einer in Bau befindlichen Halle mit 50.000 Quadratmeter Fläche. Dies erfolgte durch eine Tochtergesellschaft von Airbus SE.

Logistikregion Berlin auf Platz drei

Die Logistikregion Berlin folgte mit rund 603.700 Quadratmetern Flächenumsatz auf Platz 3 der Top-8-Standorte. Dabei wurde sowohl der Vorjahreswert als auch der Dreijahresdurchschnitt um jeweils rund 35 Prozent übertroffen. Beeindruckend ist, dass der Flächenumsatz fast ausschließlich durch Vermietungen generiert wurde und marktprägende Eigennutzer-Ansiedlungen wie auch schon im Vorjahr ausblieben. Da die geplante Lidl-Neubauentwicklung und Eröffnung der Tesla-Fabrik in das Jahr 2022 verschoben wurde, konnte der durchschnittliche Eigennutzeranteil nicht erzielt werden. Traditionell waren Handelsunternehmen die wichtigsten Flächenumsatztreiber. Zu den bedeutendsten Abschlüssen in der Region Berlin/Brandenburg gehörte die temporäre Anmietung des Lebensmittelhändlers Lidl in Ludwigsfelde mit rund 30.300 Quadratmeter Hallenfläche.

Auf den weiteren Plätzen folgten Leipzig mit 540.600 Quadratmeter (plus 15 Prozent), Stuttgart 323.800 Quadratmeter (plus 154 Prozent), Köln 322.700 Quadratmeter (plus 7 Prozent), München 282.900 Quadratmeter (minus 23 Prozent) und Düsseldorf 252.800 Quadratmeter (plus 58 Prozent). Das Rekordplus in Stuttgart kann hauptsächlich durch einige Eigennutzer-Neubauprojekte erklärt werden, die im Vorjahr aufgrund des Grundstücksmangels komplett gefehlt haben. Insbesondere Eigennutzer leiden unter dem Grundstücksmangel in der Logistikregion Stuttgart, die aufgrund ihrer Topographie kaum Erweiterungsmöglichkeiten bietet.

Rückläufiger Flächenumsatz in der Logistikregion München

Die einzige Region von Logistikimmobilien, die einen rückläufigen Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet, ist München. Dies lag an der Sonderanmietung von KraussMaffei, die 2020 stattfand und für rund 38 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich war. Im Dreijahresdurchschnitt verzeichnete der Flächenumsatz der Logistikregion München im Jahr 2021 ein Umsatzplus von sieben Prozent. Traditionell verzeichnete der Logistikmarkt eine starke Nachfrage nach Hallenflächen im Flächensegment unterhalb 5.000 Quadratmeter. Dies zeigt sich insbesondere in der Rekordanzahl an Abschlüssen. So wurden insgesamt rund 62 Prozent mehr Abschlüsse unterzeichnet als im Vorjahr. Darüber hinaus fanden einige Eigennutzer-Ansiedlungen statt, die in den Vorjahren gefehlt haben. Nichtdestotrotz bleibt der Grundstücksmangel weiterhin ein limitierender Faktor bei den Flächenumsätzen.

Steigerung der Flächenumsätze in den Logistikregionen Köln und Leipzig

Sowohl Köln als auch Leipzig verzeichnen seit Jahren eine kontinuierliche Steigerung der Flächenumsätze. Dies lag in der Vergangenheit an der Grundstücksverfügbarkeit, die im Laufe der Jahre immer weiter abgebaut wurde. Da die Grundstücksreserven zum Großteil an den beiden Standorten ausgeschöpft wurden, wird für 2022 erwartet, dass die Rekordwerte aus dem Vorjahr nicht erzielt werden. Dies wird sich in den kommenden Monaten in der Entwicklung der Mietpreise widerspiegeln.

Düsseldorf generierte trotz eines Umsatzplus den niedrigsten Flächenumsatz. Zwar verzeichnet die Region eine sehr rege Nachfrage insbesondere durch E-Commerce-Unternehmen, aber aufgrund der vorherrschenden Grundstücksknappheit kann der Markt nicht an die Ergebnisse aus den Boomjahren 2016 und 2017 anknüpfen und verzeichnet seit Jahren einen rückläufigen Trend bei den Flächenumsätzen.

Logistikimmobilien: Handelsunternehmen sind die wichtigsten Flächenumsatztreiber

„Verstärkt durch die Pandemie nahm die Anzahl der Online-Bestellungen 2020 deutlich zu und verzeichnet seitdem einen kontinuierlichen Anstieg. Der Bundesverband Paket und Expresslogistik (BIEK) prognostiziert bis 2025 ein jährliches Sendungswachstum von 7 Prozent. Wir beobachten, dass diese Entwicklung sich auch bei den Flächenumsätzen widerspiegelt. So zeigten sich die Handelsunternehmen weiterhin als die wichtigsten Flächenumsatztreiber und waren in der Summe der Top-8-Märkte für Logistikimmobilien für rund 36 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich“, berichtet Nicolas Ro.

An sechs der Top-8-Logistikstandorten generierten Handelsunternehmen mehr als ein Drittel des Flächenumsatzes, lediglich an den von dem Automotive-Sektor geprägten Standorten München (17 Prozent) und Stuttgart (15 Prozent) lag ihr Anteil auf Platz 2. In der Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt zeigten sich Handelsunternehmen besonders aktiv und waren für die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes bei Logistikimmobilien verantwortlich. Hier war die Anmietung durch das Handelsunternehmen Amazon im Teilmarkt Gießen mit einer 100.000 Quadratmeter großen in Bau befindlichen Fläche der größte Abschluss.

Wichtige Abschlüsse in der Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt

Weitere bedeutsame Abschlüsse der Region Rhein-Main/Frankfurt waren die Neubauanmietungen von PepsiCo mit 37.200 Quadratmetern in Hammersbach (Wetteraukreis) und die Bestandsanmietung von toom in Dietzenbach mit 24.000 Quadratmetern. Den zweiten Platz unter den TOP 8 Standorten mit dem höchsten Anteil an Abschlüssen durch Handelsunternehmen teilen sich die beiden Regionen Köln und Leipzig. Hier waren vor allem E-Commerce-Unternehmen für jeweils 41 Prozent des regionalen Flächenumsatzes verantwortlich.

Köln wird seit Jahren von der hohen Nachfrage aus dem E-Commerce-Bereich geprägt, zum Großteil bedingt durch die Lage im bevölkerungsreichsten Bundesland und der damit verbundenen Bedeutung als Versorgungsdrehscheibe. Der erhöhte Flächenbedarf von Seiten der E-Commerce-Unternehmen in Leipzig ist eine neue Entwicklung, die maßgeblich von der Pandemie beeinflusst wurde. So waren Handelsunternehmen 2019 für lediglich 16 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Leipzig verantwortlich. Nach zwei Jahren Pandemie stieg ihr Anteil sowohl am gesamten Flächenumsatz (41 Prozent) als auch an allen großvolumigen Abschlüssen über 10.000 Quadratmeter (40 Prozent). Ein Handelsunternehmen hat den größten Vermietungsabschluss in der Region generiert. Im vierten Quartal mietete der Onlinehändler Relaxdays knapp über 51.000 Quadratmeter Hallenfläche in Schkeuditz.

Rückläufige Neubauaktivität erhöht Nachfrage nach Bestandsflächen

Der Grundstücksmangel in den Top-8-Standorten von Logistikimmobilien führt zu einer seit Jahren rückläufigen Neubauaktivität. So wurden im Durchschnitt der Top-Standorte 54 Prozent der Hallenfläche in Bestandsobjekten angemietet. Dabei schwanken die regionalen Unterschiede zwischen 77 Prozent (Stuttgart) und 16 Prozent (Leipzig).

„Der regional unterschiedlich stark ausgeprägte Grundstücksmangel wird insbesondere bei den Mietniveaus sichtbar. Wir haben 2021 an allen Top-8-Standorten sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durchschnittsmieten eine Erhöhung beobachten können und erwarten für das kommende Jahr einen ähnlichen Trend. Der Boom im E-Commerce-Bereich wird auch 2022 die Flächenumsätze und Mietpreisentwicklungen maßgeblich prägen. Darüber hinaus beobachten wir, dass neue Marktteilnehmer aus dem Onlinehandel sich auf dem deutschen Markt etablieren wollen und passende Logistikflächen benötigen. Gut angebundene Standorte in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte sind eine sehr attraktive Alternative zu den Standorten. Aufgrund der rückläufigen Neubauaktivität erwarten wir für 2022 ein Jahresergebnis auf dem Niveau des Dreijahresdurchschnitts“, erklärt Roy abschließend.

Die Colliers International Deutschland GmbH ist an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung sowie den An- und Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Wohn- und Geschäftshäusern, Grundstücken und Land & Forst, Immobilienbewertung, Finanzierungsberatung und Architecture and Workplace Consulting. Außerdem unterstützt Colliers mit Occupier Services Unternehmen beim betrieblichem Immobilienmanagement. (sg)

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