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Logistik im Wandel China Speed trifft European Compliance: Globale Lieferketten ordnen den Markt für Logistikimmobilien neu

Ein Gastbeitrag von Christian Kah 4 min Lesedauer

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China liefert schneller, als Europa bauen kann: So mischen chinesische E-Commerce-Unternehmen den deutschen Markt für Logistikimmobilien auf.

(Bild: © Yap/stock.adobe.com)
(Bild: © Yap/stock.adobe.com)

DARUM GEHT'S

Resilienz statt Effizienz: Seit der COVID-19-Pandemie stellen Unternehmen ihre Lieferketten nicht mehr auf maximale Effizienz, sondern auf Widerstandsfähigkeit ab. Das führt zu höheren Sicherheitsbeständen und multimodalen Transportkonzepten.

EU-Zollreform und globale Handelsströme: Die zum 1. Juli 2026 in Kraft getretene EU-Zollreform erschwert zwar den grenzüberschreitenden Handel, bremst ihn aber kaum.

China-Speed als neuer Marktfaktor: Chinesische Unternehmen stellen ähnliche Anforderungen wie andere internationale Mieter, unterscheiden sich aber im Tempo: Flächenbedarfe entstehen oft innerhalb weniger Wochen.

E-Commerce-Plattformen, Logistikdienstleister sowie Automotive-  und Industrieunternehmen aus China bauen ihre Präsenz in Deutschland kontinuierlich aus. Dahinter steht eine enge wirtschaftliche Verflechtung beider Volkswirtschaften: Rund 5.200 deutsche Unternehmen sind in China aktiv, beschäftigen dort etwa 1,1 Millionen Mitarbeiter und halten Direktinvestitionen von rund 126 Milliarden Euro.  Ihre Tochtergesellschaften erwirtschaften vor Ort jährlich rund 380 Milliarden Euro Umsatz – ein Vielfaches der deutschen Warenexporte nach China, die 2025 bei rund 81 Milliarden Euro lagen. Das häufig diskutierte Handelsdefizit bildet deshalb nur einen Teil der tatsächlichen wirtschaftlichen Beziehungen ab. 

Spätestens seit der COVID-19-Pandemie haben Unternehmen ihre Lieferketten grundlegend neu bewertet. Im Mittelpunkt steht heute nicht mehr allein die maximale Effizienz, sondern vor allem die Widerstandsfähigkeit.

Christian Kah, Geschäftsführer & Head of Industrial & Logistics bei Colliers

Resilienz statt maximaler Effizienz 

Spätestens seit der COVID-19-Pandemie haben Unternehmen ihre Lieferketten grundlegend neu bewertet. Im Mittelpunkt steht heute nicht mehr allein die maximale Effizienz, sondern vor allem die Widerstandsfähigkeit. 

Wie tiefgreifend dieser Wandel ist, zeigen die Entwicklungen im Seeverkehr: Die Frachtraten zwischen China und Europa stiegen von rund 2.025 US-Dollar je FEU im Januar 2020 auf zwischenzeitlich 14.531 US-Dollar Anfang Januar 2022. Selbst im Juni 2026 lagen sie mit 3.562 US-Dollar noch rund 76 Prozent über dem Vorkrisenniveau. Parallel fiel die Fahrplanzuverlässigkeit der Reedereien zeitweise von 68 Prozent auf rund 30 Prozent. Viele Unternehmen reagieren darauf mit höheren Sicherheitsbeständen, regionalen Distributionsstrukturen und multimodalen Transportkonzepten, die See-, Luft-, Bahn- und Sea-Air-Verkehre miteinander kombinieren. Für den Logistikimmobilienmarkt bedeutet das vor allem eines: Resilienz braucht Fläche. 

Frankfurt wird zum europäischen Gateway

Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist der grenzüberschreitende E-Commerce. Bis 2030 dürfte sein Luftfrachtaufkommen jährlich um rund neun Prozent wachsen – und damit etwa dreimal so stark wie der klassische Luftfrachtmarkt. Besonders deutlich zeigt sich die Dynamik am Frankfurter Flughafen, der mit rund 2,1 Millionen Tonnen Luftfracht im Jahr 2025 Europas größter Cargo-Hub ist. Dort stieg die Zahl der abgefertigten E-Commerce-Sendungen von 1,39 Milliarden im Jahr 2022 auf 5,9 Milliarden im Jahr 2025 – eine Vervierfachung in nur drei Jahren. Shanghai ist dabei mit deutlichem Abstand wichtigster Cargo-Partner des Standorts. Die strategische Bedeutung spiegelt sich auch auf dem Immobilienmarkt wider: Im direkten Flughafenumfeld überschreiten die Spitzenmieten für moderne Logistikflächen 2026 bereits die Marke von zehn Euro pro Quadratmeter. 

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