Logistikimmobilien: Das größte Problem in der Zukunft der Logistik

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Eine reibungslos funktionierende Logistik ist keine Selbstverständlichkeit. Wie stark Lieferketten für Störungen anfällig sind, wird spätestens seit Beginn des Angriffskrieges auf die Ukraine deutlich. Warum jetzt innovative Konzepte nötig sind.

Bereits in der vorausgegangenen ­Dekade ist der Flächenmarkt für Logistikimmobilien immer wieder durch neue Rekordwerte aufgefallen. Ausschlaggebend hierfür war eine steigende Nachfrage im E-Commerce. Mit Blick auf die Marktdaten des glo­balen Immobiliendienstleisters CBRE Research zeigte sich die ungebrochene Steigerung der Flächenumsätze mit immer neuen Höchstwerten.

Im Rekordjahr 2021 wuchs der Flächenumsatz auf insgesamt 8,3 Millionen Quadratmeter, was einem Plus von 20,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreser­gebnis entspricht. Außerdem entsprach dies einem Zuwachs von 40 Prozent gegenüber dem Durchschnitt der letzten Dekade. Begrenzt wurde diese Entwicklung allein durch das zu geringe Angebot an Flächen, insbesondere im urbanen Raum, allen voran München als teuerstem Logistik-Standort in Deutschland. Diese Entwicklung hält auch 2022 und wohl darüber hinaus an. Bis 2025 sollen die E-Commerce-Umsätze weltweit auf fast 1,3 Billionen Euro steigen, während sich die globale Nachfrage nach Logistikflächen um voraussichtlich 130 Millionen Quadratmeter erhöht. Allein für Europa wären demnach 29 Millionen Quadratmeter neue Flächen notwendig. Unklar bleibt, ob der hohe Flächenbedarf überhaupt bedient werden kann.

Plant doch die Bundesregierung, die Flächenversiegelung bis 2030 zu verringern beziehungsweise bis 2050 auf null zu reduzieren.

Engpässen vorbeugen, Lieferketten konsolidieren

Mit Störung der Lieferketten durch die Corona-Pandemie, Lockdowns in chinesischen Häfen sowie dem Ukraine-Krieg ist es zu zusätzlichen Herausforderungen gekommen. Um kostspielige Produktionsausfälle oder Engpässe bei der Versorgung der Bevölkerung zu verhindern, fragen Unternehmen noch stärker als in den Vorjahren zuvor Lager- und Produk­tionsflächen nach. Ziel ist es, für unsere Volkswirtschaft essenzielle Produktionsstandorte wieder näher an die heimischen Märkte he­ranzubringen oder aber Pufferläger für eine fristgerechte Ver­sorgung von Industrie und Bevölkerung aufzubauen. Zu diesen Ergebnissen kommt die aktuelle Studie von EY von März 2022. Ihr zufolge reagiert der Markt auf die anhaltenden Störungen der weltweiten Supply Chain mit einer Verkürzung von Lieferketten, indem weitere Logistikflächen im Inland nachgefragt werden. Besonders deutlich sind diese Entwicklungen in der Halbleiter-Produktion oder im Pharma-Segment.

Große Herausforderungen entstehen jedoch dort, wo Logistikdienstleister keine geeigneten Flächen finden oder auf B- und C-Lagen ausweichen müssen. Folge eines zu knappen Flächenangebots sind steigende Miet- und Grundstückspreise, die von den Logistikdienstleistern an ihre Kunden weitergegeben werden und einen zusätzlichen Beitrag zu den allerorts zu beobachtenden hohen Inflationsraten beitragen.

Innovationen für urbanen Raum nötig

Der Wirtschaftsbereich Logistik steht vor Herausforderungen, die nur mit der ak­tiven Beteiligung aller öffentlichen Sta­keholder gelöst werden können. Für und vor allem mit den Kommunen sind Ideen für Metropolregionen und den urbanen Raum gefragt. Orientierung bieten innovative Immobilienkonzepte für eine kluge Stadtplanung. Die aktuelle Logix-Studie zeigt Beispiele auf. In „Logistik auf der letzten Meile – Reallabor Stadt“ zeichnen die Autoren das Bild einer fortschritt­lichen Gestaltung städtischer Logistik. Dabei kommen die Bebauung von Brachflächen oder der Bau mehrstöckiger Immobilien in Frage. In den Innenstädten kann die Nachnutzung von Bestandsimmobilien dem Strukturwandel Rechnung tragen. Ebenso stellt die Studie nachhaltige Ansätze für Hub-Lösungen, City-Docks und Quartierslogistikkonzepte im städtischen Raum vor.

Fazit Logistikimmobilien

Durch E-Commerce-Wachstum, Corona-Pandemie und Ukraine-Krise sich dramatisch verändernden Märkten können. Moderne Logistikimmobilien und neue Konzepte gemischt genutzter innenstädtischer Immobilien dienen als Wegweiser aus der Flächenknappheit. Sie stehen dabei nicht nur für einen effizienten Umgang mit knapper Ressourcen und steigenden Grundstückspreisen, sondern ermöglichen Standortvorteile und wirtschaftliches Wachstum in Ballungszentren wie ländlichen Regionen. Häufig setzen sie dabei neue Standards in puncto Nachhaltigkeit. Voraussetzung für die Umsetzung ist der Dialog und die kon­struktive Zusammenarbeit zwischen Logistik und kommunalen Entscheidern. Denn: Logistikinfrastruktur wird für eine funktionierende Volkswirtschaft angesichts globaler Verwerfungen noch wichtiger als sie bislang schon ist.

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Der Autor Dr. Malte-Maria Münchow ist Sprecher der Initiative Logistikimmobilien (Logix) und leitet den An- und Verkauf von Spezialimmobilien bei der Deka Immobilien Investment GmbH.